鑑定評価書

令和8年1月8日　提出
厚木 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -20

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　上田　弘樹

TEL.

鑑定評価額

66,200,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市旭町５丁目１９７番１３外｢旭町５－２３－４｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域	東4.7m市道	水道、ガス、下水	本厚木 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 217 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

本厚木駅徒歩圏の住宅地域

街

路

基準方位北　４．７
ｍ市道

交通

施設

本厚木駅南方

720m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の住宅地域で需要は概ね堅調。特段の地域要因の変動はみられないため現状のまま推移するものと予測
。地価は駅徒歩圏の住宅地需要を反映し上昇傾向で推移している。当面この傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線「本厚木」駅周辺の住宅地域で、近隣地域は駅徒歩圏の住宅地。需要者の中心は厚木市内の３
０～４０代前後の居住者であるが、他の市町村からの転入も見られる。駅徒歩圏の利便性の高いエリアに位置すること
から一般住宅用地を中心に需給関係は安定している。土地価格総額で４０百万円前後、建物付きで７０百万円（新築）
から４５百万円（中古）程度が需要の中心。最近は土地面積を抑えた新築建売住宅も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏の住宅地であり、一般住宅の他にアパート等が混在するものの収益物件取得目的の土地取引は少なく自用物件
が取引の中心。また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居
住快適性や生活利便性重視の住宅地域であり、同一需給圏内より収集された建付地事例及び更地事例などから規範性あ
る比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　厚木（県） -12             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    298,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活
動の正常化により、不動産市場の回復・持ち
直し傾向が継続している。

地域要因に大きな変動は見られない。駅徒歩
圏の住宅地で需要堅調。地価は市内の駅徒歩
圏の住宅地需要を反映し、上昇傾向で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

厚木 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１００６Ｄ -1686	厚木市		更地	（　）	長方形	西4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０８１００６Ｄ -1687	厚木市		建付地	（　）	長方形	西4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０８１００６Ｄ -1680	厚木市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
d	１０８１００６Ｄ -1683	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		２住居 (70,160)
e	１０８１０１３ -28	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,132	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	323,222	100 [ 100.0]	323,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 289,285	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	313,631	100 [ 100.0]	313,631		317,000
c	(　 ) 353,612	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	363,715	100 [ 118.1]	307,972		311,000
d	(　 ) 245,666	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	268,773	100 [ 79.5]	338,079		341,000
e	(　 ) 244,642	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	245,362	100 [ 85.0]	288,661		292,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

厚木 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,043,931	926,800	4,117,131	2,704,800	1,412,331	（　0.9745） 1,376,317	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,290,179 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	217 ㎡	15.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、２階建の共同住宅（駐車場４台）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,995	199,500	1.0	199,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,100	210,000	1.0	210,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		409,500		409,500
								0

⑨年額支払賃料	409,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,914,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,914,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 210,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,040,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,043,931 円　　　　（　 23,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,102 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,500 円	5,250,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,800 円　（　　　　　　 4,271 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,704,800 円（　　　　　 12,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,043,931 円
②総費用	926,800 円
③純収益　①－②	4,117,131 円
④建物等に帰属する純収益	2,704,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,412,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,376,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,290,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市旭町五丁目１９７番１３	0204000106750-0000
2	厚木市旭町五丁目１９７番３６	0204000106773-0000
3	厚木市旭町五丁目２２３番１０	0204000106859-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
厚木 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -20

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　福沢　雄太

TEL.

鑑定評価額

66,200,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市旭町５丁目１９７番１３外｢旭町５－２３－４｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域	東4.7m市道	水道、ガス、下水	本厚木 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 217 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．７ｍ市道

交通

施設

本厚木駅南方

720m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境良好な住宅地域として熟成しており、当面は現状のま
ま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線本厚木駅を最寄りとする駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は厚木市在住者が中心である
が、都心への通勤圏内であることから同一需給圏以外からの転入も見られる。同一需給圏内においては小規模開発や既
存宅地の分割による宅地供給が多いが生活利便性が高く需要は堅調である。土地は２２０㎡程度で７，０００万円前後
、新築戸建住宅で９，０００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は本厚木駅から徒歩圏の住宅地域に所在し、周辺には中規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見される
が、典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元
本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参
酌して、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

厚木市の人口は概ね横這い傾向にある。市内
住宅地の不動産市況はエリア、利便性、物件
等により多極化する傾向が強く需要には強弱
が見られる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地
価も上昇傾向にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

厚木 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１００６Ｄ -1689	厚木市		更地	（　）	正方形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０８１００６Ｄ -1688	厚木市		更地	（　）	長方形	北6.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０８１００６Ｄ -1687	厚木市		建付地	（　）	長方形	西4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０８１００６Ｄ -1683	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 351,852	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	368,389	100 [ 100.0]	368,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 346,268	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 119.6]	318,184	100 [ 100.0]	318,184		321,000
c	(　 ) 289,285	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	312,199	100 [ 102.0]	306,077		309,000
d	(　 ) 245,666	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	230,444	100 [ 84.2]	273,686		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

厚木 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,704,221	855,791	3,848,430	2,447,200	1,401,230	（　0.9745） 1,365,499	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,012,795 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	217 ㎡	15.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積４７．５０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	95.00	100.0	95.00	2,006	190,570	1.0	190,570
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	100.0	95.00	2,068	196,460	1.0	196,460
							0.0	0
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		387,030		387,030
								0

⑨年額支払賃料	387,030 円　×　12ヶ月　＝　 4,644,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,644,360 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 195,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,700,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,030 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,704,221 円　　　　（　 21,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,068 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,000 円	38,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,891 円	4,896,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,000 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,791 円　（　　　　　　 3,944 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,447,200 円（　　　　　 11,277 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,704,221 円
②総費用	855,791 円
③純収益　①－②	3,848,430 円
④建物等に帰属する純収益	2,447,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,401,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,365,499 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,012,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市旭町五丁目１９７番１３	0204000106750-0000
2	厚木市旭町五丁目１９７番３６	0204000106773-0000
3	厚木市旭町五丁目２２３番１０	0204000106859-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考