別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
秦野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市曽屋字配畑５６８番１
 ②地積
　(㎡)		 7,076  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:3		 工場

 大規模、中規模の工
場が多い工業地域
 北西9.3m市道、三方路 水道、ガス、下水 秦野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 秦野駅北西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に地域変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県西、県央エリアの工業地域と判定した。典型的な需要者は地元の中小企業、あるいは資本力を有する国
内企業等が中心と思料され、業種は製造業から物流・倉庫業まで多岐にわたることが想定される。同一需給圏における
工業地の取引件数は少なく、さらに各取引の個別性が強いため、中心となる価格帯が見出せない状況である。また、同
一需給圏では小規模の物流用地や研究施設等の需要から工業用地の需要は増加傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、工場、事業所等が集積する工業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得
力の高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用の事業者に係る取引が中心であり、収益
目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を重視し
て、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内工業地における地価は上昇している。も
っとも、昨年の上昇率よりも落ち着いたもの
の、工業用途は一定の需要が認められる。


建築費の高騰から物流施設として取引等は一
服感があるが、その他工業系用途の土地は引
き続き取引がなされており、安定した需要が
認められる。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０３
-33		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東8.9m、
角地
工専

(70,200)
b １０８１２
１１Ｄ
-3		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m私道
、中間画地
工業

(60,200)
c １０８１２
１０Ｄ
-29		 足柄上郡開成町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m町道、
西5m、二方路
工業
地区計画等
(70,200)
d １０８１２
０９Ｄ
-34		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、南西4.8m、
北西4m、
三方路
工専

(70,200)
e １０８１２
１１Ｄ
-2		 足柄上郡中井町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m町道、
西2m、二方路
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,317  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,822 		 100
[  72.1]
66,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
66,300 
b (　           ) 
54,433  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,441 		 100
[  88.1]
67,470 
67,400 
c (　           ) 
69,021  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
71,728 		 100
[ 108.1]
66,353 
66,300 
d (　           ) 
93,056  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
95,766 		 100
[ 127.4]
75,170 
75,100 
e (　           ) 
24,805  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,434 		 100
[  65.2]
40,543 
40,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,300 円／㎡]  



秦野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,741,574 
7,103,340 
33,638,234 
19,806,900 
13,831,334 		 （　0.9441）
13,058,162 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    310,908,619 円　　　　（　     43,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ1 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   7,076 ㎡     38.0 m x  108.0 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の建物規模及び倉庫の賃貸市場を考慮して、建物の規模を想定し、賃貸形式は一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,224 
3,672,000 		 6.0  22,032,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

3,672,000 		 22,032,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,672,000 円　×　12ヶ月　＝　      44,064,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,064,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,525,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,538,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,032,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,741,574 円　　　　（　         5,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,224 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 440,640 円  　　　       44,064,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,186,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,549,200 円  　　　　    309,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,103,340 円　（　　　　　　         1,004 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 309,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 80 ％　＋　0.0750 ×  10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,806,900 円  
（　　　　　         2,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,741,574 円      
②総費用 7,103,340 円      
③純収益　①－② 33,638,234 円      
④建物等に帰属する純収益 19,806,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,831,334 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,058,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,845 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    310,908,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市曽屋字配畑５６８番１
 0222000056064-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
秦野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市曽屋字配畑５６８番１
 ②地積
　(㎡)		 7,076  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:3		 工場

 大規模、中規模の工
場が多い工業地域
 北西9.3m市道、三方路 水道、ガス、下水 秦野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 秦野駅北西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工専内の工業地域である。新東名の新秦野ＩＣが開設され、新御殿場までの延伸が期待されるが、特段の変動は
見られない。地元及び周辺等から堅実な需要が継続するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県の工業地域一帯である。主な需要者は神奈川県の製造業者ならびに全国展開をする製造業・広い
床面積を必要とする物流・卸業等である。東名高速道路のＩＣが距離的に近いが、都心から離れるため、工業用地の開
発を行い、土地を供給するほどの力強さはない。工業地の売買事例は少ない。また契約は購入者の所在、目的等及び物
件の個別性が強く取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 物流需要の拡大により投資家が倉庫を所有し、賃貸する事業が圏央道などで増えているが、近隣地域及びその周辺の地
域は、自己使用の工場・倉庫が中心の地域である。土地価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に
求められた。市場性の特性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、類似する標準地等の
価格との均衡に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏央道周辺ほどの大きな価格の上昇は見られ
ないが、周辺自治体からの移転及び建替え増
築等の地元からの需要は堅調である。


広い幅員道路に面しており堅実な需要を有し
、価格上昇が続いている。新東名延伸の工事
中であるが、特段の地価上昇への寄与は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０９Ｄ
-34		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、南西4.8m、
北西4m、
三方路
工専

(70,200)
b １０８１２
０１Ｄ
-21		 足柄上郡中井町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m町道、
南8m、二方路
準工

(70,200)
c １０８１２
１１Ｄ
-1		 足柄上郡中井町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9.2m町道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０８１２
１０Ｄ
-29		 足柄上郡開成町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m町道、
西5m、二方路
工業
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,056  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
92,625 		 100
[ 122.9]
75,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
75,300 
b (　           ) 
82,544  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
85,453 		 100
[ 108.1]
79,050 
79,000 
c (　           ) 
32,340  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
36,595 		 100
[  62.4]
58,646 
58,600 
d (　           ) 
69,021  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,198 		 100
[ 111.3]
66,665 
66,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.8 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +6.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



秦野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,048,766 
7,905,300 
33,143,466 
21,601,700 
11,541,766 		 （　0.9441）
10,896,581 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    259,442,405 円　　　　（　     36,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ1 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   7,076 ㎡     38.0 m x  108.0 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の賃貸動向等を勘案し、一棟貸しの平屋建て倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,210 
3,630,000 		 3.0  10,890,000 
1.0  3,630,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

3,630,000 		 10,890,000 
3,630,000 
⑨年額支払賃料      3,630,000 円　×　12ヶ月　＝　      43,560,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,560,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,613,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,946,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,890,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        3,630,000 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,048,766 円　　　　（　         5,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 435,600 円  　　　       43,560,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,678,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,780,200 円  　　　　    337,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,905,300 円　（　　　　　　         1,117 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 337,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 109,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 80 ％　＋　0.0750 ×  10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,601,700 円  
（　　　　　         3,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,048,766 円      
②総費用 7,905,300 円      
③純収益　①－② 33,143,466 円      
④建物等に帰属する純収益 21,601,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,541,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,896,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    259,442,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市曽屋字配畑５６８番１
 0222000056064-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考