別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
秦野 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　加藤　隆   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市立野台２丁目５番９外
｢立野台２－５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 2,353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.2:1		 工場兼研究所

 研究関連の工場、事
務所等が多い工業地
域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 秦野

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  54.5 ｍ、奥行　約　　  43.4 ｍ、規模　　     2,353 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 秦野駅南東方

1.9km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、研究所が立地する工業地域。既存の工場、研究所の入れ替わりは考えられるが、現状の工業地域が維持継
続すると予想した。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県内外の圏央道外観部の工業地域一帯と考えられる。主たる需要者は、製造業を中心とした企業で、特
に研究所の設置を必要とする業種を考えることができる。東名高速にも近く、製品や部品の搬送に利便性がある。また
、都心との交通も利便性を有する。近隣地域の地価は、全体的な工場用地の上昇に併せ、上昇基調にあるものと認めら
れる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内から類似の工業用地の取引事例から求めており、実証的で規範性が高い。収益価格は、土地
から生み出される利潤が企業の業種内容に左右されることから、指標になりにくい性格をもっている。以上から、比較
的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のように鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,100 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 69,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工業地については、物流拠点の需要が高まっ
ている。その一方で、供給が少ないことから
、今後価格の上昇が見込まれる。


インターチェンジに近いという工業地として
の利便性があり、需要は堅調であると考えら
れる。地域要因の変動は特段想定されない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
１１Ｄ
-3		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m私道
、中間画地
工業

(60,200)
b １０８１２
０９Ｄ
-34		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、南西4.8m、
北西4m、
三方路
工専

(70,200)
c １０８１２
０３
-33		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東8.9m、
角地
工専

(70,200)
d １０８１２
１１Ｄ
-5		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東20m県道、
南東18m、
北西6.1m、
三方路
工専

(70,200)
e １０８１２
０１Ｄ
-21		 足柄上郡中井町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m町道、
南8m、二方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,433  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
55,781 		 100
[  78.3]
71,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,200 
b (　           ) 
93,056  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.7]
86,616 		 100
[ 122.9]
70,477 
70,500 
c (　           ) 
47,317  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,966 		 100
[  74.1]
64,731 
64,700 
d (　     93,325) 
93,325  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
81,848 		 100
[ 114.4]
71,545 
71,500 
e (　           ) 
82,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
102,646 		 100
[ 123.4]
83,182 
83,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



秦野 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成の工業団地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,631,105 
7,493,268 
33,137,837 
28,868,400 
4,269,437 		 （　0.9479）
4,046,999 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     96,357,119 円　　　　（　     41,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼研究所 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   2,353 ㎡     54.5 m x   43.4 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場としての利用に合わせ研究所としての利用を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場兼研究所
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,612 
1,773,200 		 6.0  10,639,200 
0.0  0 

 2～ 2		 工場兼研究所
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,612 
1,773,200 		 6.0  10,639,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

3,546,400 		 21,278,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,546,400 円　×　12ヶ月　＝　      42,556,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,556,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,127,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,428,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,278,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,631,105 円　　　　（　        17,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 425,568 円  　　　       42,556,800　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,820,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,267,000 円  　　　　    396,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,493,268 円　（　　　　　　         3,185 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 396,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 35 ％　＋　0.0750 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,868,400 円  
（　　　　　        12,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,631,105 円      
②総費用 7,493,268 円      
③純収益　①－② 33,137,837 円      
④建物等に帰属する純収益 28,868,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,269,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,046,999 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,720 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,357,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立野台２丁目５番９
 0222000097232-0000
2 　立野台２丁目５番１０
 0222001156239-0000
3 　立野台２丁目５番１１
 0222000010010-0000
4 　立野台２丁目５番１２
 0222000010011-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
秦野 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市立野台２丁目５番９外
｢立野台２－５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 2,353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.2:1		 工場兼研究所

 研究関連の工場、事
務所等が多い工業地
域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 秦野

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     2,350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成中期に整備された東名秦
野テクノパーク、東名高速道
路秦野中井ＩＣに近接		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 秦野駅南東方

1.9km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場（兼研究所）が多い工業地域。地域内では研究開発センターの建築が見られ、今後はより集積度
（研究開発型の産業施設等については市による優遇制度有）を高めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秦野市及び隣接市町を含む県西エリアから県央・湘南エリアの工業地域が中心。近隣地域の画地規模は
倉庫地として小さく、地区計画等も相俟って、主たる需要者は、地場の製造業や研究開発目的の企業など。建築費高騰
等を受け、物流適地に対する過熱感は若干減少しているものの、工業地全般の地価動向は依然として上昇基調にあると
判断する。規模や高速道路等との位置関係等により、総額は異なるが、土地単価で５万円弱～１０万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格より高位に試算された。希少性が高い工業地の供給は限定的であり、典型的需要者は代替・競争関
係にある不動産の取引価格を重視するとともに、将来の収益性にも着目して意思決定を行う。収益価格の試算に当たっ
ては、賃料・利回り等を適切に想定したが、近隣地域の特性を鑑みると自用目的の企業が主たる需要者であることから
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,100 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 92.6]		 [100.0]
100		 69,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ｅコマース市場は緩やかな拡大を続けており
、物流適地は安定した需要が認められる。他
方、供給過多や建築費高騰などの影響が懸念
される。

圏央道沿いなどの物流適地と比べると需要の
過熱感はないが、今後の新東名や厚木秦野道
路等の高速道路網の整備効果が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０３
-33		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東8.9m、
角地
工専

(70,200)
b １０８１２
１１Ｄ
-5		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東20m県道、
南東18m、
北西6.1m、
三方路
工専

(70,200)
c １０８１２
０１Ｄ
-21		 足柄上郡中井町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m町道、
南8m、二方路
準工

(70,200)
d １０８１０
０６Ｄ
-1878		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
北4.5m、角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,317  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,006 		 100
[  85.1]
56,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,400 
b (　           ) 
93,325  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
82,215 		 100
[ 119.0]
69,088 
69,100 
c (　           ) 
82,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
94,683 		 100
[ 108.3]
87,427 
87,400 
d (　           ) 
102,681  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
109,460 		 100
[ 131.7]
83,113 
83,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,800 円／㎡]  



秦野 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,068,370 
6,384,900 
32,683,470 
28,963,200 
3,720,270 		 （　0.9541）
3,549,510 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     84,512,143 円　　　　（　     35,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼研究所 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   2,353 ㎡     54.5 m x   43.4 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件・立地条件や地区計画・市の助成及び同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の工場兼研究所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸につき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼研究所
2,200.00 
100.0 
2,200.00 
1,550 
3,410,000 		 6.0  20,460,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

3,410,000 		 20,460,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,410,000 円　×　12ヶ月　＝　      40,920,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,920,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,046,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,874,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,460,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         194,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,068,370 円　　　　（　        16,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 431,000 円  　　　　    431,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 204,600 円  　　　       40,920,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,331,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,555,700 円  　　　　    431,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       431,000 円  　　　　    431,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       431,000 円  　　　　    431,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,384,900 円　（　　　　　　         2,714 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 431,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0654 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,963,200 円  
（　　　　　        12,309 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,068,370 円      
②総費用 6,384,900 円      
③純収益　①－② 32,683,470 円      
④建物等に帰属する純収益 28,963,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,720,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,549,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,512,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立野台２丁目５番９
 0222000097232-0000
2 　立野台２丁目５番１０
 0222001156239-0000
3 　立野台２丁目５番１１
 0222000010010-0000
4 　立野台２丁目５番１２
 0222000010011-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考