別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
秦野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 5-4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　加藤　隆   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市尾尻９３１番７外
 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)

1.2:1		 店舗兼診療所

ＲＣ5		 中低層の店舗が増え
つつある駅前の商業
地域		 北東（駅前広場）市道、南東側道 水道、ガス、下水 秦野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 秦野駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に面する商業地域。区画整理事業後も平面駐車場等の有効性の低い土地利用も目立つ。駅前商業地とし
て、今後漸次熟成していくものと見られる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模川以西の近隣商業地域及び路線商業地域である。主な需要者は地元の企業・事業者と見られるが、
広域に展開するチェーン店の需要も見込むことができる。駅前の立地ではあるが、やや繁華性に欠ける。地価は底入れ
後、横這いからやや上昇する方向にあると見られる。取引の中心価格帯の把握は、取引が少なく、用途・規模等により
様々なため見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映した合理的かつ実証的な価格であり、標準地と類似性の高い商業地
の事例と比準した比準価格は規範性が高い。収益価格は理論的であるが、想定的要素が多く流動的側面は否定できない
。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.6]		 [103.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秦野市内の商業地の地価は全体として、横ば
いから上昇傾向に移りつつあると見られる。



駅前広場にあり、希少性がある。背後地域で
進む区画整理事業による商業後背地の充実が
期待される。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０３Ｄ
-65		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b １０８１２
１１Ｄ
-55		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.5m市
道、
南東4.7m、
北東4.4m、
三方路
近商

(100,200)
c １０８１２
１１Ｄ
-58		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12m県道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０８１２
１１Ｄ
-22		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e １０８１２
１１Ｄ
-143		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
276,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
247,069 		 100
[ 124.8]
197,972 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
204,000 
b (　           ) 
195,578  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
196,717 		 100
[  88.2]
223,035 
230,000 
c (　           ) 
151,724  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,883 		 100
[  85.4]
183,704 
189,000 
d (　           ) 
226,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
237,316 		 100
[ 110.7]
214,378 
221,000 
e (　           ) 
120,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,280 		 100
[  67.3]
181,694 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



秦野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,818,769 
4,189,435 
15,629,334 
13,499,500 
2,129,834 		 （　0.9534）
2,030,584 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     47,222,884 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.49 ＲＣ4 839.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   282 ㎡     19.1 m x   16.1 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.54 
82.0 
171.00 
3,035 
518,985 		 6.0  3,113,910 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,428 
502,596 		 6.0  3,015,576 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,125 
439,875 		 3.0  1,319,625 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
170.82 
90.0 
153.74 
2,125 
326,698 		 3.0  980,094 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
839.36 
88.0 
738.74 

1,788,154 		 8,429,205 
0 
⑨年額支払賃料      1,788,154 円　×　12ヶ月　＝　      21,457,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     738.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,457,848 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,716,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,741,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,429,205 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,818,769 円　　　　（　        70,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,035 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 643,735 円  　　　       21,457,848　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,674,700 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,189,435 円　（　　　　　　        14,856 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     839.36 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,499,500 円  
（　　　　　        47,871 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,818,769 円      
②総費用 4,189,435 円      
③純収益　①－② 15,629,334 円      
④建物等に帰属する純収益 13,499,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,129,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,030,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,222,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市尾尻９３１番７
 0222000006035-0000
2 　秦野市尾尻９３１番８
 0222000006038-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
秦野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 5-4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 57,000,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市尾尻９３１番７外
 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)

1.2:1		 店舗兼診療所

ＲＣ5		 中低層の店舗が増え
つつある駅前の商業
地域		 北東（駅前広場）市道、南東側道 水道、ガス、下水 秦野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 秦野駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 秦野駅南口駅前広場に接面する商業地域である。土地区画整理事業により整備がなされ、駐車場等の低未利用地
もみられる。駅至近で稀少性があるが、新たな着工は見られず、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県内の相模川以西の近隣商業地域及び路線商業地域である。当該地域は、都心への距離があり、
東京に近接する横浜・川崎エリアとは異なり、人口は減少傾向にあるも、転入超過等を反映し、商業地の地価には底入
れ感が出ている。主たる需要者は、地場企業、個人投資家等が想定される。需要の中心となる価格帯の把握は、取引件
数が少ないこともあり、困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に店舗兼事務所
ビルを想定して試算した。対象標準地は、駅前広場に接面し、熟成が期待される商業地域に存する。対象標準地の主た
る需要者は、収益性を考慮しつつ、市場性を重視する地場企業、個人投資家等であることから、市場性を的確に反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.5]		 [103.0]
100		 210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秦野市の商業地価格は、人口減が続くも転入
増もあり、弱いながらも堅調である。同市の
商業の中心は主として幹線道路沿いとなって
いる。

区画整然とした秦野駅南口駅前に存する商業
地域であり、区画整然とした駅南側地域への
人口流入等もあり、駅前店舗等の空室は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０３Ｄ
-65		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b １０８１２
１１Ｄ
-55		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.5m市
道、
南東4.7m、
北東4.4m、
三方路
近商

(100,200)
c １０８１２
１１Ｄ
-120		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０８１２
０３Ｄ
-71		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西7.5m市道
、中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
276,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
282,745 		 100
[ 131.0]
215,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
195,578  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
192,730 		 100
[  95.5]
201,812 
208,000 
c (　           ) 
135,116  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
138,255 		 100
[  67.4]
205,126 
211,000 
d (　           ) 
205,096  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
205,096 		 100
[ 100.0]
205,096 
211,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



秦野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,753,030 
3,998,069 
14,754,961 
12,834,500 
1,920,461 		 （　0.9534）
1,830,968 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     42,580,651 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.49 ＲＣ4 841.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   282 ㎡     19.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 同一需給圏内の賃貸市場等を勘案し、１Ｆは店舗フロア貸し、２Ｆ～４Ｆは事務所部分貸しを想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 地域における同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.50 
82.9 
172.85 
3,176 
548,972 		 6.0  3,293,832 
1.0  548,972 

 2～ 3		 事務所
231.00 
82.8 
191.27 
2,223 
425,193 		 6.0  2,551,158 
1.0  425,193 

 4～ 4		 事務所
170.80 
76.6 
130.83 
2,223 
290,835 		 6.0  1,745,010 
1.0  290,835 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
841.30 
81.6 
686.22 

1,690,193 		 10,141,158 
1,690,193 
⑨年額支払賃料      1,690,193 円　×　12ヶ月　＝　      20,282,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     686.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,282,316 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,622,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,659,731 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,141,158 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        1,690,193 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,753,030 円　　　　（　        66,500 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,192 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,176 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 965,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 608,469 円  　　　       20,282,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      446,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,592,200 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,998,069 円　（　　　　　　        14,178 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　     841.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,834,500 円  
（　　　　　        45,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,753,030 円      
②総費用 3,998,069 円      
③純収益　①－② 14,754,961 円      
④建物等に帰属する純収益 12,834,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,920,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,830,968 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,580,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市尾尻９３１番７
 0222000006035-0000
2 　秦野市尾尻９３１番８
 0222000006038-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
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備考