別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
秦野 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -30 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市平沢字下開戸１７３４番６
 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
農家住宅が混在する
住宅地域		 南東4m市道 水道、下水 秦野

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.4 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 秦野駅南西方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏外で周囲には農地もみられる住宅地域。特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測
される。市内住宅地の需給動向を受け、地価は緩やかな上昇傾向にあるとみられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線秦野駅及び渋沢駅最寄りのバス圏住宅地域。主たる需要者は市内及び周辺市町に居住の
一次取得者である。市内は値頃感等から近年価格上昇傾向にあり、バス圏でも周辺地域の価格動向等の影響から緩やか
な上昇傾向にあるとみられる。主要な価格帯は土地が４０坪程度で８００万～１２００万円程度、新築戸建が２０００
万～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の周辺では共同住宅もみられるが、最寄駅から相当距離があり、利便性の点から賃料水準は高くなく収益価格
は低位に求められた。比準価格は対象地と同じ秦野駅最寄りの事例から接近性や規模等の類似性に留意し選択して試算
され、規範性が高いと判断した。取引の中心は自己使用目的の戸建であり、居住の快適性が重視される地域特性から、
比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,900 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[102.0]		 100
[133.3]		 [102.0]
100		 68,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内住宅地は小田急線の利便性や値頃感から
比較的需要は堅調な傾向にあり、地価は上昇
が続いているとみられる。


最寄り駅バス圏の一般住宅のほか農家住宅等
が混在する住宅地域。地域要因に特段の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０９
-13		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
南西4m、
二方路
１低専

(60,100)
b １０８１２
０１Ｄ
-32		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m市道、
中間画地
１中専

(70,176)
c １０８１２
１１Ｄ
-27		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.5m道路
、南東1m、
二方路
準工

(60,200)
d １０８１２
０２Ｄ
-26		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.7m市道、
東4m、角地
１住居

(80,188)
e １０８１２
０４Ｄ
-1		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.1m市道
、中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
65,494 		 100
[ 104.6]
62,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
63,900 
b (　           ) 
64,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
63,774 		 100
[ 117.5]
54,276 
55,400 
c (　           ) 
40,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
58,250 		 100
[ 104.2]
55,902 
57,000 
d (　           ) 
83,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
91,950 		 100
[ 123.2]
74,635 
76,100 
e (　           ) 
71,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
78,233 		 100
[ 113.3]
69,049 
70,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +7.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,800 円／㎡]  



秦野 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,141,466 
423,348 
1,718,118 
1,569,100 
149,018 		 （　0.9732）
145,024 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      3,372,651 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   143 ㎡     10.0 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３３㎡、総戸数４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,294 
84,110 		 1.0  84,110 
1.0  84,110 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,320 
85,800 		 1.0  85,800 
1.0  85,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

169,910 		 169,910 
169,910 
⑨年額支払賃料        169,910 円　×　12ヶ月　＝　       2,038,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         126,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,038,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         126,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       106,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,057,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           169,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          169,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,918 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,141,466 円　　　　（　        14,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,500 円  　　　　     22,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,948 円  　　　        2,164,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,300 円  　　　　     22,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         423,348 円　（　　　　　　         2,960 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,569,100 円  
（　　　　　        10,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,141,466 円      
②総費用 423,348 円      
③純収益　①－② 1,718,118 円      
④建物等に帰属する純収益 1,569,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 145,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,372,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市平沢字下開戸１７３４番６
 0222000130471-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
秦野 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -30 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 9,720,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市平沢字下開戸１７３４番６
 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
農家住宅が混在する
住宅地域		 南東4m市道 水道、下水 秦野

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.4 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 秦野駅南西方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏外の山裾に位置し、周囲に農地があり価格水準がやや低い住宅地域である。地価は下げ止まりから
反転の傾向にある。市街地外周部と同様な価格変動である。特段の変動要素はない。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線秦野駅および渋沢駅周辺の住宅地域である。典型的な需要者は秦野市及び周辺市町に居住、ま
たは通勤者であって、外部からの流入は少ない。周辺市町の一部で人口増加がある。当市は人口減少が続いているもの
の近年価格反転の傾向がある。地域によって需要の強弱があるが、周辺部は山地等の地勢等の影響を受けやすい。価格
帯は、土地４５坪で１，０００万円、新築戸建総額３，２００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から離れた山裾の住宅地域である。主たる需要者は自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入の判断をする傾
向にある。周辺に共同住宅があるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。土地価格に
見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められた。取引市場の特性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌し代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,900 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[102.0]		 100
[134.3]		 [102.0]
100		 68,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ後に利便性のある地域で地価の上
昇が見られた。地勢等により需要が弱い地域
があるが、総じて堅調な需要が維持されてい
る。

駅から徒歩圏外の中規模一般住宅のほかに農
家住宅が見られる住宅地域である。地域要因
の特段の変動は見込まれない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０２Ｄ
-18		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.2m市道
、北西4.5m、
角地
２住居

(80,200)
b １０８１２
１１Ｄ
-57		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m道路、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０８１２
１０Ｄ
-22		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
d １０８１２
１０
-9		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.7m市道
、東4.7m、
角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
79,906 		 100
[ 118.7]
67,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
68,700 
b (　           ) 
69,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
72,307 		 100
[ 111.3]
64,966 
66,300 
c (　           ) 
89,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
88,600 		 100
[ 131.8]
67,223 
68,600 
d (　           ) 
89,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
83,952 		 100
[ 120.9]
69,439 
70,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,600 円／㎡]  



秦野 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,032,479 
391,048 
1,641,431 
1,510,960 
130,471 		 （　0.9712）
126,713 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      2,946,814 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   143 ㎡     10.0 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の賃貸動向等を勘案し、専用面積３３㎡程度の共同住宅、４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,224 
79,560 		 1.0  79,560 
1.0  79,560 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,249 
81,185 		 1.0  81,185 
1.0  81,185 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

160,745 		 160,745 
160,745 
⑨年額支払賃料        160,745 円　×　12ヶ月　＝　       1,928,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         126,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,928,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         126,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       101,487 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,953,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           160,745 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,527 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          160,745 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          77,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,032,479 円　　　　（　        14,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,303 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,249 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,000 円  　　　　     20,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,648 円  　　　        2,054,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      166,600 円  　　　　     20,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         391,048 円　（　　　　　　         2,735 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,510,960 円  
（　　　　　        10,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,032,479 円      
②総費用 391,048 円      
③純収益　①－② 1,641,431 円      
④建物等に帰属する純収益 1,510,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 130,471 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 126,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          886 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,946,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市平沢字下開戸１７３４番６
 0222000130471-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考