鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
三浦 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 5-2

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　和田　智弘

TEL.

鑑定評価額

6,140,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市三崎４丁目３８番１３｢三崎４－７－３｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度2種最高15m (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	小売店舗や飲食店が建ち並ぶ商業地域	東9m県道	水道	三崎口 5.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 35 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

三崎口駅南西方

5.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗や飲食店が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。新規出店等の需要
はやや弱いが宿泊施設等への転換の動きもあり、需要は総じて改善しており、地価も上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三浦市を中心に周辺市まで含めた商業地域一帯であり、その範囲は広域的となる。中心的な需要者は店
舗等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等であるが、店舗を広域展開している法人等も需要者となり得る。圏内の
繁華性はやや低く新規出店需要も弱かったが、最近は宿泊施設等の出店の動きが見られるようになった。一方、供給は
限定的で、商業地の取引自体少なく個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は投資目的の需要は少なく自己利用目的が中心である。そのため貸店舗等を前提とした賃貸市場の成熟の程度
は低く、収益価格は低位に試算された。比準価格は広域的に収集した取引事例のうち、環境面の類似性を有し地域格差
の小さな２事例を中心として適切に試算しており、市場性を反映した実証的且つ説得力の高い価格といえる。よって、
比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三浦市の商業地は範囲が狭く、供給自体少な
いが、都心からの投資も見られ、駅前や観光
地を中心とした需要は安定しており、地価も
上昇傾向にある。

三崎地区の商業地域であり、地域的特性に特
段の変動はない。都心方面からの投資や宿泊
施設への転換の動きもあり、地価は上昇基調
で推移している。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、特記すべき要因はない。なお、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

三浦 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８１０Ｄ -125	三浦市		更地	（　）	不整形	南東2.8m市道、中間画地		商業高度2種最高15m 地区計画等 (80,240)
b	１０８０８１０Ｄ -124	三浦市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東7m市道、中間画地		商業高度2種最高15m (90,400)
c	１０８０８０４ -39	三浦市		更地	（　）	ほぼ整形	南西3.5m市道、北2m、二方路		商業高度2種最高15m 居住誘導区域内 (80,240)
d	１０８０８０１Ｄ -4	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.3m県道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
e	１０８０８０４ -20	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	東15m国道、北5m、角地		１住居高度1種最高15m 都市機能誘導区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	53,053	100 [ 72.1]	73,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 74,077	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,410	100 [ 98.0]	76,949		76,900
c	(　 ) 39,715	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	41,494	100 [ 63.1]	65,759		65,800
d	(　 ) 108,476	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,778	100 [ 152.8]	71,844		71,800
e	(　 ) 58,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.8]	64,629	100 [ 103.6]	62,383		62,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

三浦 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,520,421	697,445	2,822,976	2,678,940	144,036	（　0.9732） 140,176	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,259,907 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	70.00	ＬＳ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度2種最高15m	90 ％	400 ％	400 ％	93 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して３階建の店舗付共同住宅（店舗：約６０㎡、住宅：約１２０㎡）を想定。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	86.0	60.20	2,140	128,828	3.0	386,484
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	67.50	88.9	60.00	1,498	89,880	1.0	89,880
							1.0	89,880
3～ 3	共同住宅	67.50	88.9	60.00	1,519	91,140	1.0	91,140
							1.0	91,140
～

～

計		205.00	87.9	180.20		309,848		567,504
								181,020

⑨年額支払賃料	309,848 円　×　12ヶ月　＝　 3,718,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,718,176 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,457,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	567,504 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,020 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 57,239 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,520,421 円　　　　（　 37,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,145 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,545 円	3,718,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,600 円	36,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,445 円　（　　　　　　 7,499 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,678,940 円（　　　　　 28,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,520,421 円
②総費用	697,445 円
③純収益　①－②	2,822,976 円
④建物等に帰属する純収益	2,678,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,259,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三浦 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市三崎四丁目３８番１３	0214000033248-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
三浦 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 5-2

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　髙畠　祐二

TEL.

鑑定評価額

6,140,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市三崎４丁目３８番１３｢三崎４－７－３｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度2種最高15m (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	小売店舗や飲食店が建ち並ぶ商業地域	東9m県道	水道	三崎口 5.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 35 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

三崎口駅南西方

5.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三浦市内及び横須賀市南部の京急久里浜線沿線の商業地域である。需要者の中心は従来から同一需給圏内
に地縁を有する個人事業者であるが、店舗経営者の高齢化や、コロナ禍後もなかなか客足が戻らずに営業不振となって
いる店舗も見られたが、ここにきて観光需要に支えられて資本進出も見られる。取引の中心となる価格帯を見出すのは
難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、業者間の賃貸市場の成熟の程度は低い。また、店舗等の商業用途は１階
に限定され２階以上は住宅用途が標準的である。２階以上が住宅用途である上に、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格は低位に試算された。そこで、取引市場の実態を反映し信頼性が高い比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産は横ばい圏内の動きとなっているが、設
備投資は増加している。他国の通商政策の不
確実性や物価高が企業収益への下押し圧力と
なっている。

コロナ禍のため三崎港を中心とした観光需要
については、回復の兆しは見られる。なお、
地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

三浦 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８１０Ｄ -100	三浦市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m県道、北西1.8m、二方路		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０８０８１０Ｄ -124	三浦市		建付地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		商業高度2種最高15m (90,400)
c	１０８０８１０Ｄ -121	三浦市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東3m市道、中間画地		商業高度2種最高15m (90,240)
d	１０８０８１０Ｄ -149	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m道路、中間画地		１住居高度1種最高12m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,355	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	46,381	100 [ 71.1]	65,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,200
b	(　 ) 74,077	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	77,252	100 [ 117.9]	65,523		65,500
c	(　 ) 41,026	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,929	100 [ 61.3]	68,400		68,400
d	(　 ) 76,811	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,733	100 [ 109.4]	71,054		71,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,600 円／㎡]

三浦 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,415,334	670,499	2,744,835	2,562,780	182,055	（　0.9732） 177,176	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,120,372 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	ＬＳ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度2種最高15m	90 ％	400 ％	400 ％	93 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅（１ＤＫ、平均専有面積３０㎡、４戸）

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	86.0	60.20	1,935	116,487	3.0	349,461
							0.0	0
2～ 2	住宅	67.50	88.9	60.00	1,548	92,880	1.0	92,880
							1.0	92,880
3～ 3	住宅	67.50	88.9	60.00	1,529	91,740	1.0	91,740
							1.0	91,740
～

～

計		205.00	87.9	180.20		301,107		534,081
								184,620

⑨年額支払賃料	301,107 円　×　12ヶ月　＝　 3,613,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,613,284 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,324,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	534,081 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 184,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,199 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,415,334 円　　　　（　 36,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,500 円	35,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,399 円	3,613,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 670,499 円　（　　　　　　 7,210 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,562,780 円（　　　　　 27,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,415,334 円
②総費用	670,499 円
③純収益　①－②	2,744,835 円
④建物等に帰属する純収益	2,562,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	177,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,120,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三浦 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市三崎四丁目３８番１３	0214000033248-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考