鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８０４ -29	三浦市		雑種地		ほぼ整形	北東3m未舗装市道、中間画地		１低専風致地区 (20,80)
b	１０８０８０４ -25	三浦市		雑種地		不整形	南10.5m県道、中間画地		１住居高度2種最高15m 風致地区 (40,200)
c	１０８０８０８ -5	横須賀市		山林		不整形	接面道路無、無道路地		１住居 (70,160)
d	１０８０８１０Ｄ -83	横須賀市		山林		ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e	１０８０８０９Ｄ -4	横須賀市		林地		不整形	北西6.1m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 15,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	15,905	100 [ 100.0]	15,905	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	15,900
b	(　　 ) 9,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	12,959	100 [ 84.8]	15,282		15,300
c	(　　 ) 7,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	15,290	100 [ 104.4]	14,646		14,600
d	(　　 ) 24,023	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	24,023	100 [ 153.5]	15,650		15,700
e	(　　 ) 29,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	29,581	100 [ 198.0]	14,940		14,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 +5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	宅地造成　　 +50.0
						行政　　　　 +5.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +80.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 15,300 円／㎡]

三浦 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　（円／㎡）	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n： 5.0 月 p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　（円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
65,000	（　 81.0 ％） 52,650	25,000		1,250	5,000	21,400
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 10.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 8.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9091　　　　 19,455		1　　(1+r)^m　： 0.7307　 14,216		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,200

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０８０８０４ -11	88,990	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [105.1]	100 [127.9]	66,466	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[ ] 　　　　　　100	66,500
	b	１０８０８０７ -16	66,859	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [103.2]	64,980		65,000
	c	１０８０８０４ -8	63,775	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [ / ]	100 [105.1]	100 [ 96.1]	63,395		63,400

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.5	交通・接近 -4.0	環境　　　 +30.0
			画地　　　 +5.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +1.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -0.5	交通・接近 +2.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +7.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -0.5	交通・接近 -8.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +5.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +5.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

65,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	三浦 -10	65,500	[100.9] 100	100 [100.0]	100 [102.8]	64,289	[ ] 100	64,300

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -0.5

交通・接近　　 -8.0

環境　　 +5.0

行政　　 +7.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

65,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   3,423 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     60 ｍ、南     50 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　    169 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  19.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  19.0 ％

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であり、擁壁は不要。
　
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路：アスファルト舗装、幅
　員約４．５ｍ、長さ約３０ｍ及び
　隅切り（接続道路は幅員約６ｍ私
　道）
＊排水工事の概要
　各戸に浄化槽設備を設置。
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　全体の３％に当たる公園を設置。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊その他
　ゴミ集積所：４㎡を設置。開発想
　定に当たって、接続先の既存市道
　から開発区域に至る道路幅員が６
　ｍ以上確保されるよう、用地買収
　されることが前提となる。

４　不動産ＩＤ

三浦 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市初声町三戸２４８番	0214000019088-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
三浦 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 3-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　田那邉　広明

TEL.

鑑定評価額

8,030,000 円

１㎡当たりの価格

15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

三浦市初声町三戸字ハタ２４８番

②地積(㎡)

535

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(40,80)

（その他）

2:1

畑

宅地開発が進む中に畑が混在する地域

北東2.4m市道、北西側道

三崎口

550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

畑地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

近接道路　８ｍ市道

交通

施設

三崎口駅南方

550m

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の
　将来予測

宅地開発が進む中に畑が混在する地域であり、当面は現状のまま推移すると予想されるが、付近の開発動向次第
で宅地化の蓋然性は変動する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅用地としての宅地見込地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 15,500 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 13,200 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三浦半島エリアの宅地見込地地域一帯と判断した。主な需要者は、地元の不動産開発業者等である。高
齢化や人口減少が進行しているが、住宅地の需要が全体的に改善しているため、宅地見込地の需要も同様に推移してい
る。供給は相続等により発生するケースが多い。取引の中心価格帯は、画地規模や取引事情が様々で個別性が非常に強
く、取引される価格帯も幅広いことから、把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主な需要者である地元の不動産開発業者等は、造成の難易や道路付けのほか、開発後宅地の居住の快適性や利便性等の
要因を重視して、類似物件との比較において取得価格を決定すると考えられる。この点、比準価格は類似する取引事例
を基に試算しており、各種補・修正も適切に行われたことから、説得力が高い。よって、比準価格を標準に、控除法に
よる価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　円／㎡

⑨変動率

　　　　　　％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、米国の通商政策による影響がみられるもの
の、緩やかに回復している。市内の地価は、全体的
には上昇幅が拡大している。

宅地開発が進む中に畑が混在する地域であり、今後
徐々に宅地化が進むことが予想される。

個別的要因に変動は認められない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

三浦 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８０４ -29	三浦市		雑種地		ほぼ整形	北東3m未舗装市道、中間画地		１低専風致地区 (20,80)
b	１０８０８０４ -25	三浦市		雑種地		不整形	南10.5m県道、中間画地		１住居高度2種最高15m 風致地区 (40,200)
c	１０８０８１０Ｄ -83	横須賀市		山林		ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
d	１０８０８０８ -5	横須賀市		山林		不整形	接面道路無、無道路地		１住居 (70,160)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 15,905	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	15,953	100 [ 76.5]	20,854	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	20,900
b	(　　 ) 9,071	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 60.0]	15,149	100 [ 104.4]	14,511		14,500
c	(　　 ) 24,023	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	24,095	100 [ 144.2]	16,709		16,700
d	(　　 ) 7,645	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 48.5]	15,794	100 [ 104.0]	15,187		15,200
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +55.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 -51.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +30.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 15,500 円／㎡]

三浦 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　（円／㎡）	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n： 18.0 月 p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　（円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
66,000	（　 81.0 ％） 53,460	25,000		3,600	5,000	19,860
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 30.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8065　　　　 16,017		1　　(1+r)^m　： 0.8219　 13,164		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		13,200

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０８０８０６Ｄ -16	77,132	100 [100.0]	[105.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.3]	63,802	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	63,800
	b	１０８０８１０Ｄ -143	69,930	100 [100.0]	[102.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.8]	66,138		66,100
	c	１０８０８０４ -13	57,728	100 [100.0]	[101.9] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 84.3]	69,089		69,100

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.28	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +30.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.21	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -13.0	環境　　　 +25.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.21	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 -14.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

66,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	三浦 -10	65,500	[100.9] 100	100 [100.0]	100 [100.3]	65,892	[100.0] 100	65,900

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 -7.0

環境　　 +10.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

66,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   3,335 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     60 ｍ、南     50 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　    169 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  19.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  19.0 ％

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であり、擁壁は不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路：アスファルト舗装、幅
　員約４．５ｍ、長さ約３０ｍ及び
　隅切（接続道路は幅員約６ｍ私道
　）
＊排水工事の概要
　各戸に浄化槽設備
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　開発区域の３％を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場：４㎡　開発想定にあた
　っては、接続先の道路（既存市道
　）から開発区域に至る道路幅員が
　６ｍ以上確保されることを前提と
　する。

４　不動産ＩＤ

三浦 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市初声町三戸２４８番	0214000019088-0000
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備考