鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
三浦 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 -5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　蛭田　辰也

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）建築協定
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6.2m市道	水道、ガス、下水	三崎口 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 40 ｍ、南 45 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

建築協定が締結されている中
規模分譲住宅団地

街

路

基準方位　北　　６
．２ｍ市道

交通

施設

三崎口駅北東方

900m

法令

規制

１低専
(40,80)
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成している。京急線の始発駅であり、住環境
にも恵まれていることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、三浦市を中心に横須賀市等を含む一円の住宅地域。従来、需要者の中心は市内及び横須賀市や横
浜方面へ通勤するサラリーマン層であったが、コロナ禍以降は住宅環境の見直し需要等も窺える。地勢は緩やかな起伏
はあるものの、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地で、住環境に恵まれているので安定した需要があり、土地は１４０～
１８０㎡程度の画地で１千万円台中盤、新築の戸建は３千万円台前半が需要の中心を占める。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引
価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所在する類似の標準地との
検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意して、上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三浦（県） -2              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     80,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三浦市は人口減少や高齢化が進んでいるが、
三浦海岸に近い住宅地や三崎口駅周辺の閑静
な住宅地では堅調な需要が続いており周辺へ
と波及している。

一般住宅が建ち並ぶ、駅徒歩圏の住宅地域で
あり、地域の状況に大きな変化はない。

東道路で日照等の点でやや優る上、建築協定
により良好な住環境が保たれているため、他
の不動産との競争力は優位である。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

三浦 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８１０Ｄ -128	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北6.2m、二方路		１低専建築協定 (50,80)
b	１０８０８０４ -7	三浦市		更地	（　）	不整形	北西2m未舗装市道、東2m、準角地		１中専高度2種最高15m 居住誘導区域内 (60,160)
c	１０８０８１０Ｄ -90	三浦市		建付地	（　）	台形	南東5.9m市道、南西5m、角地		１低専 (50,80)
d	１０８０８１０Ｄ -149	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m道路、中間画地		１住居高度1種最高12m (60,200)
e	１０８０８１０Ｄ -91	三浦市		建付地	（　）	ほぼ整形	北10.5m県道、中間画地		１住居高度1種最高12m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,119	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	80,643	100 [ 94.1]	85,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 68,106	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	77,322	100 [ 99.5]	77,711		78,500
c	(　 ) 77,723	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	79,987	100 [ 93.0]	86,008		86,900
d	(　 ) 76,811	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,269	100 [ 93.6]	84,689		85,500
e	(　 ) 75,084	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,763	100 [ 93.6]	84,149		85,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

三浦 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,956,885	335,942	1,620,943	1,361,360	259,583	（　0.9712） 252,107	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,862,953 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専建築協定	40 ％	80 ％	80 ％	185 ㎡	12.2 m x 15.2 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅一棟貸しを想定。駐車場は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,496	164,560	1.0	164,560
							1.0	164,560
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		164,560		164,560
								164,560

⑨年額支払賃料	164,560 円　×　12ヶ月　＝　 1,974,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,974,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,875,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,956,885 円　　　　（　 10,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,496 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,600 円	18,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,242 円	1,974,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,700 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 335,942 円　（　　　　　　 1,816 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,361,360 円（　　　　　 7,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,956,885 円
②総費用	335,942 円
③純収益　①－②	1,620,943 円
④建物等に帰属する純収益	1,361,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,862,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三浦 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４	0214000014703-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
三浦 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 -5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）建築協定
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6.2m市道	水道、ガス、下水	三崎口 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 40 ｍ、南 45 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

京急ニュータウン三浦海岸建
築協定区域内にある（用途制
限・敷地分割制限など）。

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

三崎口駅北東方

900m

法令

規制

１低専
(40,80)
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

区画良好な住宅地域として熟成しており、特段の変動要因も認められないため、今後も現環境維持と予測する。
三浦市の中で人気の高い住宅地域であり、引き続き需要が堅調であるため、地価の上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね三浦市内の住宅地域一円であるが、特に代替性が高いのは三崎口駅・三浦海岸駅から概ね徒歩圏の分
譲住宅地域一帯。需要者は圏内居住の１次・２次取得者が中心であるが、コロナ渦を転機として圏外からの需要者も再
び増加傾向にある。区画良好で近隣環境が良好なため、需要は依然堅調であり地価の上昇傾向が継続している。土地は
２００㎡程度で１５００～１８００万円程度。同規模の中古戸建住宅が概ね２０００万円台前半で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築協定により共同住宅の建築が認められない住宅地域であるため、市場参加者は、主に居住の快適性等の良否に重点
を置いて取得するか否かの意思決定をすると考えられる。よって、現実の市場の需給動向を反映した比準価格は規範性
が高く説得力が認められるが、戸建住宅の賃貸想定で試算された収益価格の説得力は劣ると判断する。従って、比準価
格を重視して、収益価格を比較考量し、更に予測の原則等にも留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三浦 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     80,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内では人口減少、高齢化が進行中。条件良
否による選別化は依然見られるが、市内の多
くで需要は回復しており、地価上昇エリアは
拡大傾向にある。

三崎口駅徒歩圏の市内で人気の住宅地域。需
給バランスが崩れた時期もあったが、コロナ
渦以降は需要が安定しており、地価の上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

三浦 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８０４ -12	三浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,100)
b	１０８０８１０Ｄ -142	三浦市		建付地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０８０８１０Ｄ -139	三浦市		建付地	（　）	長方形	北東2.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
d	１０８０８０２Ｄ -64	三浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,713	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,944	100 [ 73.9]	78,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 61,680	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	64,972	100 [ 85.2]	76,258		77,000
c	(　 ) 108,042	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,987	100 [ 120.5]	91,276		92,200
d	(　 ) 64,782	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,883	100 [ 76.1]	86,574		87,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,200 円／㎡]

三浦 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,044,527	382,595	1,661,932	1,398,760	263,172	（　0.9712） 255,593	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,944,023 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三浦 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専建築協定	40 ％	80 ％	80 ％	185 ㎡	12.2 m x 15.2 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、近隣地域の標準的使用、公法上の規制等を考慮し、延床面積１１０㎡の２階建戸建住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,563	171,930	1.0	171,930
							1.0	171,930
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		171,930		171,930
								171,930

⑨年額支払賃料	171,930 円　×　12ヶ月　＝　 2,063,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,063,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 103,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,960,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	171,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 171,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,044,527 円　　　　（　 11,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,563 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三浦 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,895 円	2,063,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,900 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 382,595 円　（　　　　　　 2,068 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,398,760 円（　　　　　 7,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,044,527 円
②総費用	382,595 円
③純収益　①－②	1,661,932 円
④建物等に帰属する純収益	1,398,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	255,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,944,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三浦 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４	0214000014703-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考