別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
茅ケ崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 5-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.
鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 755,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市新栄町５５６５番２９外
｢新栄町８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m


(100,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6F2B		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       123 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南側で都市計画道路に接する
。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 茅ケ崎駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗、店舗兼事務所等が建ち並ぶ、市内でも繁華性の特に高い茅ケ崎駅前商業地域であって、当面は現状を
維持すると予測する。希少性が高いことから、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    774,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市を中心として湘南、県央エリアにおける駅周辺の商業地域が圏域となる。画地規模等からして、
中心となる需要者は物販・飲食等の業種を営む経営者、投資目的とする地元の不動産業者、投資法人等である。取引動
機により価格は様々で、中心価格帯の把握は困難。茅ケ崎駅北口にある商店街「エメロード茅ケ崎」のなかでも繁華性
が特に高い地域にて、その希少性から取引事例は極少ないが、㎡単価６０－８０万円となると予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、茅ヶ崎駅、平塚駅及び本厚木駅周辺の商業地域の事例を採用して試算したが、近隣地域に事例が
ない中、広域的な商業地域の市場動向が反映され、精度は高い。一方収益価格は、最有効使用の建物の想定並びに適切
な賃料水準等の把握に努めたが、地域のブランド力に比して収益性は若干劣り、僅かに低位に試算された。本件では比
準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    832,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[116.3]		 [100.0]
100		 748,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湘南、県央地域の人口は微増から横ばい傾向
にあり、金利動向、物価上昇等が懸念される
も、不動産市場は堅調で、地価は概ね安定的
に推移している。

茅ケ崎駅前、繁華性の高い商業地域で、希少
性により地価は強含み傾向が継続している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +20.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０７
-26		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北6m、西6m、
三方路
商業
高度4種最高31m
(100,360)
b １０８１０
０６Ｄ
-1692		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m県道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０８１０
１２
-18		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
d １０８１０
０６Ｄ
-1126		 茅ケ崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m国道、
西6m、角地
準工
高度地区4種
(70,200)
e １０８１０
０６Ｄ
-981		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m県道、
北4m、角地
商業
高度地区4種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
546,201  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
558,686 		 100
[  74.1]
753,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
754,000 
b (　           ) 
511,143  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
562,768 		 100
[  76.3]
737,573 
738,000 
c (　           ) 
965,633  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,004,258 		 100
[ 123.6]
812,506 
813,000 
d (　           ) 
560,775  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
607,773 		 100
[  74.5]
815,803 
816,000 
e (　           ) 
645,572  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
610,359 		 100
[  81.5]
748,907 
749,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    774,000 円／㎡]  



茅ケ崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,497,637 
3,451,912 
12,045,725 
8,657,400 
3,388,325 		 （　0.9593）
3,250,420 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     85,537,368 円　　　　（　    695,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所ビル 84.00 ＲＣ6F1B 504.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸市場用動向、公法上の規制を参考に、地上１階店舗、２－６階事務所と想定 ⑦有効率　  76.0 ％
の理由		 近隣地域において標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
61.0 
51.24 
6,000 
307,440 		 8.0  2,459,520 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
84.00 
79.0 
66.36 
3,200 
212,352 		 3.0  637,056 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
504.00 
76.0 
383.04 

1,369,200 		 5,644,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,369,200 円　×　12ヶ月　＝　      16,430,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     383.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,430,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       985,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,444,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,644,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,061 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,497,637 円　　　　（　       125,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 492,912 円  　　　       16,430,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      773,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,198,500 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,451,912 円　（　　　　　　        28,064 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     504.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,657,400 円  
（　　　　　        70,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,497,637 円      
②総費用 3,451,912 円      
③純収益　①－② 12,045,725 円      
④建物等に帰属する純収益 8,657,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,388,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,250,420 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,426 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,537,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     695,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市新栄町５５６５番２９
 0211000061776-0000
2 　茅ヶ崎市新栄町５５７３番４
 0211000061857-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
茅ケ崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 5-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 95,300,000 円  １㎡当たりの価格 775,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市新栄町５５６５番２９外
｢新栄町８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m


(100,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6F2B		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 茅ケ崎駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 観光地としての側面をも有する顧客の通行量が豊富な既成の商業地域であり、高い投資採算性を見込む需要は旺
盛で潜在価値は高く、地価は今後とも強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湘南・県央・県西地区の駅周辺商業地域。需要者は市内及び隣接市域で商業活動を行う一般事業法人・個
人富裕層・不動産投資会社が中心である。茅ケ崎市における中心商業地の一画に位置し、飲食店舗・物販・娯楽施設等
の顧客量は豊富な場所柄にあるので、土地需要は旺盛であり賃料水準も堅調に推移する。需要の中心価格帯は用途・規
模・立地条件等により様々で収斂されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 茅ケ崎駅及び平塚駅周辺の類似する取引事例から査定した比準価格は市場性を反映し実証的で説得力がある。一方、投
資価値判断の主要な要素となる賃料収入を基に求めた収益価格は理論的で建物の構造・設備内容等は実情に即し中心商
業地の評価では有用性が高いが想定事項を多く含む。よって、実証的な比準価格をやや重視し、算定過程が定型的で規
範性が認められる収益価格を関連付けて、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    832,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数増加。立地条件の良好な徒歩圏住宅地及
び駅周辺商業地の需給は強含み傾向にある。


不安定な金利動向及びＡＩバブル懸念による
景気先行きの不透明感の下、知名度による豊
富な客足の流動性から需要は旺盛で地価は強
含みで推移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-981		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m県道、
北4m、角地
商業
高度地区4種
(100,400)
b １０８１０
０６Ｄ
-982		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
c １０８１０
０６Ｄ
-1126		 茅ケ崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m国道、
西6m、角地
準工
高度地区4種
(70,200)
d １０８１０
０７
-26		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北6m、西6m、
三方路
商業
高度4種最高31m
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,572  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
689,446 		 100
[  93.5]
737,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
737,000 
b (　           ) 
751,424  		 100
[ 100.0]		 [ 123.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
924,252 		 100
[  82.6]
1,118,949 
1,120,000 
c (　           ) 
560,775  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
626,108 		 100
[  72.6]
862,408 
862,000 
d (　           ) 
546,201  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
583,927 		 100
[  73.7]
792,303 
792,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    850,000 円／㎡]  



茅ケ崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,830,463 
4,036,983 
12,793,480 
9,454,400 
3,339,080 		 （　0.9571）
3,195,833 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     84,100,868 円　　　　（　    684,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.51 ＲＣ6F1B 482.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・１階店舗、２階以上事務所の各フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 共用部分を設置したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
67.31 
84.0 
56.54 
3,300 
186,582 		 3.0  559,746 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
64.30 
75.0 
48.23 
6,000 
289,380 		 8.0  2,315,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
69.06 
84.0 
58.01 
4,500 
261,045 		 6.0  1,566,270 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
70.51 
84.0 
59.23 
3,300 
195,459 		 3.0  586,377 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
482.71 
82.8 
399.70 

1,518,843 		 6,786,564 
0 
⑨年額支払賃料      1,518,843 円　×　12ヶ月　＝　      18,226,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     399.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,226,116 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,458,089 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,768,027 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,786,564 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,830,463 円　　　　（　       136,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 546,783 円  　　　       18,226,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,134,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,036,983 円　（　　　　　　        32,821 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     482.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,454,400 円  
（　　　　　        76,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,830,463 円      
②総費用 4,036,983 円      
③純収益　①－② 12,793,480 円      
④建物等に帰属する純収益 9,454,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,339,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,195,833 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,100,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     684,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市新栄町５５６５番２９
 0211000061776-0000
2 　茅ヶ崎市新栄町５５７３番４
 0211000061857-0000
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備考