令和8年1月16日　提出 茅ケ崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市松風台１０６９番３０ ｢松風台１１－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 香川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 松風台住民協定により、建物 利用は２階以下の一戸建て専 用住宅が基本とされている。 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 香川駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩圏限界域の閑静な分譲住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は郊外住宅地への需要の波及現象か ら、ここしばらくは緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市北部の徒歩圏限界域及びバス便利用の既成の住宅地域。需要者は市内及び周辺市域からの転入が 大部分である。需要層は一次取得者が中心で敷地規模により二次取得者もみられる。供給は小規模開発分譲が多い。最 寄り駅からやや距離があるが居住環境から需要は堅調である。土地は１００～１２０㎡程度で１，７００～２，０００ 万円程度、新築戸建で３，７００～４，０００万円程度が取引の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を主要な要素とする自己の居住目的が中心の住宅地域であり、周辺で類似する取引事例を収集し得た。一方、周 辺では戸建の賃貸物件も散見されるが事例は少なく、また松風台住民協定により建物用途が専用住宅に制限されている ので、収益価格は試算しなかった。よって、取引の実態を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地との検討 に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茅ケ崎 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    195,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [119.4] [102.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工 戸数増加。立地条件の良好な徒歩圏住宅地及 び駅周辺商業地の需給は強含み傾向にある。 熟成度の高い郊外の分譲住宅地域で、環境形 成に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％