別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出 小田原 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 13-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 1,350  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 小田原市久野字家路戸石４４０８番 ②地積(㎡) 3,418  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 土砂災害警戒区域 台形 山林（雑木林） 福祉施設の開発も見ら れる雑木林等が多い地 域 南東2.7m未舗装道路、背面道 小田原 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  300 ｍ、西　  300 ｍ、南　  300 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     3,418 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南東　)向　11 ° ④地域的特性 特記 事項 周辺に、学校、社会福祉施設 等が存する。 道 路 ２．７ｍ未舗装道路 交通 施設 小田原駅西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に、学校、社会福祉施設、採石場等が存する山林地域であり、長期的にみれば、資材置き場等への転用も期 待し得る。 (3)最有効使用の判定 林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,370 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       1,030 円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県内の相模川以西の都市近郊林地地域及び農村林地地域である。主たる需要者は、資材置き場等 としての利用を期待する事業者、学校用地、福祉施設用地等への転用を期待する法人等である。周辺にて資材置き場等 としての利用を目的とした取引は散見されるが、林業収入を企図した取引はほぼ見られない。中心価格帯は、１平方メ ートルあたり、数百円台から二千円台までと開差が大きく、需要の中心となる価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、神奈川県内の相模川以西の林地の取引事例から求めた実証的な価格であり、高い規範性が認められる。控 除後価格は、林地を資材置き場等に転用することを想定して求めた価格であり、控除法を適用するにあたっては、各種 想定要因を多く含まざるを得ない面があるため、やや規範性に劣る。よって、比準価格を重視し、控除後価格を比較考 量のうえ、下記標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 秦野 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      1,330 円／㎡ [  99.2] 100 100 [ 100.0] 100 [  97.0] [ 100.0] 100 　　1,360  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,360 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.7 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材需要の創出の動きがあるも、国内木材価格はや や弱含んでおり、山林素地需要もやや弱含み感があ る。 周辺エリアにおいて、資材置き場への転用、近隣地 域における学校施設等、転用目的の林地需要が見ら れる。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  -3.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0