別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小田原 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-14 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市東町１丁目３０４番２外
｢東町１－３０－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
津波災害警戒区域

(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模店舗、営業所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南13m国道 水道、ガス、下水 小田原

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 小田原駅東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの店舗等の連坦性に劣る商業地域であり、住宅系への用途転換が進む可能性があるものの、当面は
現状を維持するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び近隣市町の路線商業地域のある範囲である。主たる需要者は、地元中小企業や個人経営者
等が想定される。幹線道路沿いの路線商業地域にあるが、繁華性、店舗等の連坦性に劣り、収益性も低いため、新規出
店は少ないのが現状である。このような状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模等
も様々なため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が上記のとおり試算された。中心商業地を取得する典型的な需要者は、代替・競争関係にある不動
産の取引価格を重視しつつ、土地利用に伴う将来の収益性にも着目して意思決定を行うと考えられる。過去からの推移
も含め、標準地の潜在的な利用価値及び賃料動向等も勘案して価格判断を行うと考えられる。このため本件では、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意して、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[145.7]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原駅周辺の商業需要に回復が見られるが
沿道店舗の商況は回復途上にある。共同住宅
の需要は回復している。


国道１号線沿いの車両通行量が多い商業地で
、格別の変動はない。周辺の住宅価格は緩や
かな上昇傾向。


特に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０１Ｄ
-47		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b １０８１２
０１
-30		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c １０８１２
０１Ｄ
-44		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
南西3.7m、
二方路
準工
高度地区2種
(60,200)
d １０８１２
１１Ｄ
-200		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e １０８１２
０５
-14		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.5m市道、
東4m、角地
工業
高度5種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,688  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
131,486 		 100
[ 100.0]
131,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
69,399  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
78,344 		 100
[ 100.0]
78,344 
78,300 
c (　           ) 
113,178  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
113,290 		 100
[  93.1]
121,686 
122,000 
d (　           ) 
117,055  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
119,893 		 100
[  91.1]
131,606 
132,000 
e (　           ) 
166,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
162,463 		 100
[  92.2]
176,207 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



小田原 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,861,576 
903,272 
3,958,304 
3,518,080 
440,224 		 （　0.9472）
416,980 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      9,697,209 円　　　　（　     59,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
津波災害警戒区域		 90 ％   200 ％   200 ％   164 ㎡      8.4 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、上階を賃貸住宅とする、賃貸物件を想定。住戸は平均４５㎡／戸。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 機械室等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,780 
187,650 		 6.0  1,125,900 
1.0  187,650 

 2～ 2		 居宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,390 
106,335 		 1.0  106,335 
1.0  106,335 

 3～ 3		 居宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,432 
109,548 		 1.0  109,548 
1.0  109,548 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
81.7 
220.50 

403,533 		 1,341,783 
403,533 
⑨年額支払賃料        403,533 円　×　12ヶ月　＝　       4,842,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,842,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       248,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,654,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,341,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,747 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          403,533 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         194,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,861,576 円　　　　（　        29,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 239,000 円  　　　　     47,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,072 円  　　　        4,902,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,400 円  　　　　     47,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,800 円  　　　　     47,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,800 円  　　　　     47,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         903,272 円　（　　　　　　         5,508 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,518,080 円  
（　　　　　        21,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,861,576 円      
②総費用 903,272 円      
③純収益　①－② 3,958,304 円      
④建物等に帰属する純収益 3,518,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,697,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市東町一丁目３０４番２
 0203000358693-0000
2 　小田原市東町一丁目３０５番４
 0203000358696-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小田原 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-14 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　柳　彰彦   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市東町１丁目３０４番２外
｢東町１－３０－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
津波災害警戒区域

(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模店舗、営業所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南13m国道 水道、ガス、下水 小田原

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 小田原駅東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号線沿いにある路線商業地である。繁華性が低いため将来は住宅地化することも想定される。地価は上昇
基調である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市及び近隣市町の商業地域であるが周辺の住宅地も含まれる。典型的な需要者としては企業、個人
経営者等が想定される。対象地は国道１号線沿いの路線商業地であるが、繁華性、店舗等の連たん性に劣り、収益性も
低いため、新規出店は少ない。このような状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模
等も様々であり、市場の中心価格帯を把握することは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は繁華性、商業集積度の低い国道１号線沿いの路線商業地にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域
では自己利用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[154.9]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原市の地価は緩やかではあるが、上昇基
調に入ったものと思われる。



国道１号線沿いの繁華性の低い路線商業地で
、特段の地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.9
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　 +10.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０５
-18		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.6m市道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b １０８１２
１１Ｄ
-227		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12.3m国
道、中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
c １０８１２
０１Ｄ
-44		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
南西3.7m、
二方路
準工
高度地区2種
(60,200)
d １０８１２
１１Ｄ
-200		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,848 		 100
[ 111.3]
122,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
107,845  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
116,132 		 100
[  99.3]
116,951 
117,000 
c (　           ) 
113,178  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
124,520 		 100
[  98.7]
126,160 
126,000 
d (　           ) 
117,055  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
117,519 		 100
[  95.5]
123,057 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



小田原 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,427,250 
1,005,883 
4,421,367 
3,886,080 
535,287 		 （　0.9472）
507,024 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,791,256 円　　　　（　     71,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
津波災害警戒区域		 90 ％   200 ％   200 ％   164 ㎡      8.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て鉄骨造の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,289 
194,565 		 6.0  1,167,390 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
85.0 
85.00 
1,700 
144,500 		 1.0  144,500 
1.0  144,500 

 3～ 3		 共同住宅
100.00 
85.0 
85.00 
1,700 
144,500 		 1.0  144,500 
1.0  144,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
85.0 
255.00 

483,565 		 1,456,390 
289,000 
⑨年額支払賃料        483,565 円　×　12ヶ月　＝　       5,802,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,802,780 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       522,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,280,530 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,456,390 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,000 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,467 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,427,250 円　　　　（　        33,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,289 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,000 円  　　　　     52,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,083 円  　　　        5,802,780　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      422,400 円  　　　　     52,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,005,883 円　（　　　　　　         6,133 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,886,080 円  
（　　　　　        23,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,427,250 円      
②総費用 1,005,883 円      
③純収益　①－② 4,421,367 円      
④建物等に帰属する純収益 3,886,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 535,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 507,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,791,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市東町一丁目３０４番２
 0203000358693-0000
2 　小田原市東町一丁目３０５番４
 0203000358696-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考