別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
小田原 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-12 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市城山１丁目１５２番８
｢城山１－１４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(         25) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が混
在する駅に近い商業
地域		 南15m市道、東側道 水道、ガス、下水 小田原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 小田原駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 西口の至近に竣工した大型マンション（レーベン小田原・ザ・タワー）の影響により、将来的には人口増から起
因する地域の発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線沿線の商業地域と判定した。需要者の中心は全国規模の企業、県西地区の法人、マンション
やホテル建築を目論む不動産会社等、様々な需要者が想定される。近隣地域の周辺である小田原駅西口は、レーベン小
田原ザ・タワーが竣工され、これまで以上の繁華性が期待される。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引事例が少
ないうえ、取引の個別性も強く、中心となる価格帯が見出せない状態である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、店舗、事務所、共同住宅等が混在する駅前商業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準
しており、説得力の高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり
、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を
重視して、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [101.0]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地における地価は昨年よりも上昇基
調であるが、地域によって濃淡が認められる
傾向は変わらない。


西口では２０２４年にはレーベン小田原・ザ
・タワーが竣工し、駅前が活性化した。また
駅前は外国人観光客が目立つ。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０１Ｄ
-48		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地
商業
高度地区4種
(100,390)
b １０８１２
０９Ｄ
-100		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０８１２
０９
-36		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西13.5m市
道、
北東5.4m、
角地
近商

(100,200)
d １０８１２
０４
-12		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9.1m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e １０８１２
０４
-11		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7.2m市道
、中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
257,877 		 100
[  91.2]
282,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
214,247  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
229,887 		 100
[ 100.5]
228,743 
231,000 
c (　           ) 
175,714  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
172,984 		 100
[  74.8]
231,262 
234,000 
d (　           ) 
221,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
226,913 		 100
[ 101.5]
223,560 
226,000 
e (　           ) 
304,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
311,803 		 100
[  89.9]
346,833 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



小田原 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,562,120 
1,995,854 
7,566,266 
6,843,200 
723,066 		 （　0.9541）
689,877 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,425,643 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 96.00 ＲＣ5 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   125 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗事務所（フロア賀し）、２～５階を共同住宅として想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗事務所
96.00 
80.0 
76.80 
3,104 
238,387 		 6.0  1,430,322 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
96.00 
90.0 
86.40 
1,738 
150,163 		 1.0  150,163 
1.0  150,163 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
88.0 
422.40 

839,039 		 2,030,974 
600,652 
⑨年額支払賃料        839,039 円　×　12ヶ月　＝　      10,068,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     422.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,068,468 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       805,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,262,991 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,030,974 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          600,652 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         280,444 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,562,120 円　　　　（　        76,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,104 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 302,054 円  　　　       10,068,468　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,995,854 円　（　　　　　　        15,967 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,843,200 円  
（　　　　　        54,746 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,562,120 円      
②総費用 1,995,854 円      
③純収益　①－② 7,566,266 円      
④建物等に帰属する純収益 6,843,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 723,066 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 689,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,425,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市城山一丁目１５２番８
 0203000262184-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
小田原 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-12 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市城山１丁目１５２番８
｢城山１－１４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(         25) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が混
在する駅に近い商業
地域		 南15m市道、東側道 水道、ガス、下水 小田原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 小田原駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の営業所等が建ち並ぶ小田原駅西口側の商業地域である。駅前にて商住一体型複合施設が竣工したが、
人流の増加には繋がっておらず、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町の繁華性・収益性がやや低い、商業地域である。主たる需要者は、地場自営業者
、事業法人に加え、不動産業者等が想定される。高度利用が可能な土地については、店舗・事務所兼共同住宅としての
需要が見込まれ、需要は弱いながらも堅調である。取引件数が少なく、さらに規模・形状等により価格差が大きく、需
要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に店舗
兼共同住宅を想定して試算した。周辺地域には、自用の建物が多く、土地価格に見合う適正な賃料が形成されておらず
収益価格は低位に試算され、信頼性はやや低い。よって、市場性を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.7]		 [101.0]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原市の商業地価格は、総じて堅調であり
、特に小田原駅周辺はインバウンド需要に加
え、高層マンション地への転用需要もあり、
需要は強い。

商住一体型複合施設が竣工したが、人流の増
加には繋がっていない。なお、駅前の駐車場
不足から駐車場需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０６Ｄ
-26		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
b １０８１２
０１Ｄ
-48		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,390)
c １０８１２
０４
-12		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9.1m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
d １０８１２
０７
-9		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,310 		 100
[ 102.3]
222,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
238,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
257,160 		 100
[ 111.2]
231,259 
234,000 
c (　           ) 
221,379  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
230,234 		 100
[ 101.7]
226,385 
229,000 
d (　           ) 
126,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
146,205 		 100
[  67.1]
217,891 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    227,000 円／㎡]  



小田原 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,764,135 
1,959,442 
7,804,693 
6,974,800 
829,893 		 （　0.9541）
791,801 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,852,405 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.00 ＲＣ5 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   125 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 同一需給圏内の賃貸市場等を勘案し、１Ｆは店舗部分貸し、２～５Ｆは１ＬＤＫ住宅約４２㎡、８戸を想定。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 地域における同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.00 
88.4 
84.90 
3,025 
256,823 		 6.0  1,540,938 
1.0  256,823 

 2～ 2		 住宅
96.00 
86.5 
83.00 
1,815 
150,645 		 1.0  150,645 
1.0  150,645 

 3～ 3		 住宅
96.00 
86.5 
83.00 
1,833 
152,139 		 1.0  152,139 
1.0  152,139 

 4～ 4		 住宅
96.00 
86.5 
83.00 
1,851 
153,633 		 1.0  153,633 
1.0  153,633 

 5～ 5		 住宅
96.00 
86.5 
83.00 
1,870 
155,210 		 1.0  155,210 
1.0  155,210 

計
480.00 
86.9 
416.90 

868,450 		 2,152,565 
868,450 
⑨年額支払賃料        868,450 円　×　12ヶ月　＝　      10,421,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,421,400 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       677,391 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,744,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,152,565 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
          868,450 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,764,135 円　　　　（　        78,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,025 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 312,642 円  　　　       10,421,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      848,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,959,442 円　（　　　　　　        15,676 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,974,800 円  
（　　　　　        55,798 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,764,135 円      
②総費用 1,959,442 円      
③純収益　①－② 7,804,693 円      
④建物等に帰属する純収益 6,974,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 829,893 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 791,801 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,852,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市城山一丁目１５２番８
 0203000262184-0000
2 　
3 　
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備考