別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小田原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-6 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　加藤　隆   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目５５０番５外
｢栄町２－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層店舗、店舗兼住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 小田原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 小田原駅東方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗事務所等の中に一部戸建住宅も見られる商業地域であり、繁華性は低い。今後は、住宅系の利用増加が
予想されることもあり、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及びその隣接市町の近隣商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の法人又は個人事業
者である。自動車利便性の高い郊外路線商業地に需要が奪われ、旧来の商店街等は繁華性が低下する傾向が続いている
。一方で、小田原駅から距離的に近いことから、住宅系の利用が進行しつつある。取引が少なく、取引の中心となる価
格帯を見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、繁華性の低い近隣商業地域である。自己使用の店舗兼住宅が多く、また住宅系の利用が進みつつあること
を踏まえると、市場性を表す比準価格に一定の説得力があるものと認められる。一方で、投資目的の取引は少ないもの
と認められることから、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。以上から、比準価格を重視し、収
益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原市の人口は減少しつつあるものの、小
田原市の商業地の地価は回復しつつあり、概
ね上昇基調にあるものと認められる。


店舗兼住宅が多く、繁華性は高くない。住宅
系の利用が進行するものと予想される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０６Ｄ
-17		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m国道、
北4m、角地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
b １０８１２
１１Ｄ
-225		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12.1m市
道、
北西6.1m、
二方路
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
c １０８１２
０６Ｄ
-26		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
d １０８１２
０４
-12		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9.1m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e １０８１２
０９Ｄ
-100		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m国道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
228,059  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
230,273 		 100
[ 117.8]
195,478 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
151,256  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
162,732 		 100
[  97.0]
167,765 
168,000 
c (　           ) 
216,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,707 		 100
[ 121.0]
185,708 
186,000 
d (　           ) 
221,379  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
228,020 		 100
[ 121.5]
187,671 
188,000 
e (　           ) 
214,247  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
239,868 		 100
[ 128.2]
187,105 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



小田原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,581,048 
990,701 
4,590,347 
3,775,680 
814,667 		 （　0.9472）
771,653 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,945,419 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   122 ㎡      7.3 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階　店舗、２～３階は４０㎡程度の小世帯向け２ＤＫ居宅４戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
85.0 
80.75 
2,385 
192,589 		 6.0  1,155,534 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
95.00 
90.0 
85.50 
1,749 
149,540 		 1.0  149,540 
1.0  149,540 

 3～ 3		 居宅
95.00 
90.0 
85.50 
1,749 
149,540 		 1.0  149,540 
1.0  149,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
88.3 
251.75 

491,669 		 1,454,614 
299,080 
⑨年額支払賃料        491,669 円　×　12ヶ月　＝　       5,900,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,900,028 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       472,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,428,026 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,454,614 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         139,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,581,048 円　　　　（　        45,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,397 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,385 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,500 円  　　　　     51,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 177,001 円  　　　        5,900,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      410,400 円  　　　　     51,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         990,701 円　（　　　　　　         8,121 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,775,680 円  
（　　　　　        30,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,581,048 円      
②総費用 990,701 円      
③純収益　①－② 4,590,347 円      
④建物等に帰属する純収益 3,775,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 814,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 771,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,945,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目５５０番５
 0203000244208-0000
2 　小田原市栄町二丁目５５６番３
 0203000244301-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
小田原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-6 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目５５０番５外
｢栄町２－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層店舗、店舗兼住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 小田原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの低層店舗等が多い
商業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 小田原駅東方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小田原駅勢圏の中心商業地の外縁部に位置する商業地域である。当面は現状を維持するものと予測するが、利便
性が良好であり、容積率を消化し得る画地については、共同住宅等の利用も考えられる。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近隣市町を含むＪＲ東海道本線各駅周辺の商業地域が中心。主たる需要者は、地場の法人企業等又は地
元富裕層・不動産業者等。現下において敷地の集約化が進んでおらず高度利用が図れていないが、ターミナル駅徒歩圏
という立地条件から、潜在的な需要が期待できる。中心商業地では割高な取引も確認され、地価動向はより広範囲で強
含み傾向にある。中心価格帯は立地・規模等によって異なるが土地単価で１５万円～２０万円超／㎡程度と把握。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内に存する取引事例を適正に補・修正し得た
ことから、市場性が反映されており信頼性が高い。典型的需要者は代替・競争関係にある不動産の取引価格を重視する
とともに、将来の収益性にも着目して意思決定を行う。以上より、過去からの推移も含め、潜在的な利用価値・市場性
及び近隣地域の賃貸動向等を勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の通商政策を巡る動向等が懸念されるが
、景気は緩やかな改善傾向にある。市内人口
は微減傾向、地域によって不動産市場に濃淡
が認められる。

小田原駅勢圏の近隣商業地域で、格別の変動
はない。周辺では新規マンションの供給が続
くが、今後は建築費高騰の影響を注視する必
要がある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０５
-18		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.6m市道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b １０８１２
０６Ｄ
-26		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
c １０８１２
１１Ｄ
-225		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12.1m市
道、
北西6.1m、
二方路
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
d １０８１２
１１Ｄ
-224		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12.2m国道、
北4.2m、角地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,771  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,784 		 100
[  86.2]
159,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
216,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,707 		 100
[  99.5]
225,836 
226,000 
c (　           ) 
151,256  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
162,651 		 100
[  90.2]
180,323 
180,000 
d (　           ) 
183,938  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
187,152 		 100
[  99.0]
189,042 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    189,000 円／㎡]  



小田原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,592,971 
993,532 
4,599,439 
3,775,680 
823,759 		 （　0.9472）
780,265 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,145,698 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   122 ㎡      7.3 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階をフロアー貸しの店舗、上階の居宅は単身者向け（約２６㎡）各階３戸と想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 内階段など共用部分の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
92.0 
82.80 
2,570 
212,796 		 6.0  1,276,776 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.00 
86.0 
77.40 
1,800 
139,320 		 1.0  139,320 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
90.00 
86.0 
77.40 
1,840 
142,416 		 1.0  142,416 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
88.0 
237.60 

494,532 		 1,558,512 
0 
⑨年額支払賃料        494,532 円　×　12ヶ月　＝　       5,934,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,934,384 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,063 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,578,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,558,512 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,592,971 円　　　　（　        45,844 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,500 円  　　　　     51,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,032 円  　　　        5,934,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      410,400 円  　　　　     51,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         993,532 円　（　　　　　　         8,144 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,775,680 円  
（　　　　　        30,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,592,971 円      
②総費用 993,532 円      
③純収益　①－② 4,599,439 円      
④建物等に帰属する純収益 3,775,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 823,759 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 780,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,145,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目５５０番５
 0203000244208-0000
2 　小田原市栄町二丁目５５６番３
 0203000244301-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考