別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小田原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-5 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目１２２番１
｢栄町２－１２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,400)

1:4.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
等が多い国道沿いの
商業地域		 西12m国道 水道、ガス、下水 小田原

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 小田原駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ旧来からの商業地域。周辺市町を含めた地域の中心駅に近いものの商況はや
や乏しく、住宅に転用される傾向があるが、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及びその周辺市町の駅徒歩圏の商業地域である。需要者の中心は、小田原市内及び県西地域の
企業及び地元の個人事業者である。マンション用地としての需要も認められる地域であるが、画地の集約化が進んでい
ないため、マンション用地としての取引は少ない。商況が乏しいため商業用地としての需要はやや弱い。事業用地のた
め業態、画地規模等により取引価格は様々あり、取引の中心価格帯を見出すのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 間口が狭く奥行が長い画地が並ぶ旧来からの商業地域にあって、１階は店舗・事務所、２階以上は住宅が多い。所有地
の有効活用目的の賃貸用建物の建築および複合不動産の取引もあるが、自用目的の売買が中心である。形状、規模等か
ら投資効率が劣り土地価格に見合う賃料が得られないことなどから収益目的の売買は限られる。実証的な比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、類似する標準地等の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小田原（県） 5-4           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    250,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ後に小田原駅周辺部で地価の上昇
が見られ、その影響が周辺部に広がった。駅
周辺の上昇傾向は継続している。


主要駅に近く居住の利便性は高いものの商業
繁華性が減退しつつある商業地域である。地
域要因に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
１１Ｄ
-224		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12.2m国道、
北4.2m、角地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
b １０８１２
０６Ｄ
-26		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
c １０８１２
０１Ｄ
-47		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12m国道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
d １０８１２
０７
-9		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
e １０８１２
０９
-36		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西13.5m市
道、
北東5.4m、
角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
186,741 		 100
[  76.3]
244,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
216,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,310 		 100
[  75.8]
299,881 
300,000 
c (　           ) 
120,688  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
132,122 		 100
[  54.0]
244,670 
245,000 
d (　           ) 
126,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,331 		 100
[  73.4]
178,925 
179,000 
e (　           ) 
175,714  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
171,028 		 100
[  57.7]
296,409 
296,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



小田原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,762,967 
3,263,585 
13,499,382 
11,383,400 
2,115,982 		 （　0.9541）
2,018,858 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     48,068,048 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 180.00 ＲＣ6 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   260 ㎡      7.5 m x   34.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の賃貸動向等を勘案し、１階：店舗、事務所（フロア貸し）、２～６階：専用面積３０㎡程度の共同住宅、２０戸を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗、事務所
140.00 
75.0 
105.00 
3,446 
361,830 		 5.0  1,809,150 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
1,861 
221,459 		 1.0  221,459 
1.0  221,459 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
83.3 
700.00 

1,469,125 		 2,916,445 
1,107,295 
⑨年額支払賃料      1,469,125 円　×　12ヶ月　＝　      17,629,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,629,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,410,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,219,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,916,445 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,107,295 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         516,996 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,762,967 円　　　　（　        64,473 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,446 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 528,885 円  　　　       17,629,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,384,000 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,263,585 円　（　　　　　　        12,552 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,383,400 円  
（　　　　　        43,782 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,762,967 円      
②総費用 3,263,585 円      
③純収益　①－② 13,499,382 円      
④建物等に帰属する純収益 11,383,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,115,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,018,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,068,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目１２２番１
 0203000256894-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
小田原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-5 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目１２２番１
｢栄町２－１２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,400)

1:4.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
等が多い国道沿いの
商業地域		 西12m国道 水道、ガス、下水 小田原

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 小田原駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に地域変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線沿線の商業地域と判定した。需要者の中心は全国規模の企業、県西地区の法人、マンション
やホテル建築を目論む不動産会社等、様々な需要者が想定される。近隣地域の周辺である小田原駅東口は従来から繁華
性が高く、県西エリアの中心商業地域である。もっとも、需要の中心となる価格帯は、商業地の取引事例が少ないうえ
、取引の個別性も強く、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、店舗、事務所、共同住宅等が混在する駅前商業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準
しており、説得力の高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり
、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を
重視して、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小田原 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    250,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地における地価は昨年よりも上昇基
調であるが、地域によって濃淡が認められる
傾向は変わらない。


建築費の高騰によりマンション計画が白紙と
なるケースも見受けられるが、需要は底堅く
安定している。また駅前は外国人観光客が目
立つ。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０６Ｄ
-17		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m国道、
北4m、角地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
b １０８１２
１１Ｄ
-231		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m私道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(70,200)
c １０８１２
０１Ｄ
-48		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地
商業
高度地区4種
(100,390)
d １０８１２
０６Ｄ
-26		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
228,059  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
233,152 		 100
[  89.1]
261,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
262,000 
b (　           ) 
170,382  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,946 		 100
[  67.1]
269,666 
270,000 
c (　           ) 
238,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
257,877 		 100
[  93.1]
276,989 
277,000 
d (　           ) 
216,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,310 		 100
[  84.2]
269,964 
270,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    266,000 円／㎡]  



小田原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,746,267 
3,340,250 
13,406,017 
11,778,200 
1,627,817 		 （　0.9541）
1,553,100 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     36,978,571 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 180.00 ＲＣ6 828.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   260 ㎡      7.5 m x   34.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗事務所、２～６階を共同住宅として想定。共同住宅は戸当たり２８㎡のワンルームとした。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗事務所
138.00 
84.0 
115.92 
3,378 
391,578 		 6.0  2,349,468 
0.0  0 

 2～ 6		 居宅
138.00 
84.0 
115.92 
1,858 
215,379 		 1.0  215,379 
1.0  215,379 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
828.00 
84.0 
695.52 

1,468,473 		 3,426,363 
1,076,895 
⑨年額支払賃料      1,468,473 円　×　12ヶ月　＝　      17,621,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     695.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,621,676 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,409,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,211,942 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,426,363 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,076,895 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         502,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,746,267 円　　　　（　        64,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,378 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 895,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 528,650 円  　　　       17,621,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,432,000 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,340,250 円　（　　　　　　        12,847 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     828.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,778,200 円  
（　　　　　        45,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,746,267 円      
②総費用 3,340,250 円      
③純収益　①－② 13,406,017 円      
④建物等に帰属する純収益 11,778,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,627,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,553,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,978,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目１２２番１
 0203000256894-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考