令和8年1月11日　提出 小田原 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -29 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市根府川字平戸５１９番６外 ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する県道沿 いの地域 南6.3m県道 水道 根府川 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小田原市南部、相模湾沿いに 位置する地域 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 根府川駅南西方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺地域は、相模湾に面した急峻な地勢で、周囲には開発の余地や機運も少なく、当面は現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町の市街化調整区域内の宅地地域。主たる需要者は、地縁性を有する一次取得者層 や農業従事者等。市街化区域内と比べ、自然環境が豊かで価格水準が絶対的に安価であることから、セカンドハウス的 なニーズも考えられるが、需給は総じて低調で現下において地価上昇の気配はない。規模・立地条件及び需要者の利用 目的等により総額は異なるが、土地単価は２万円～５万円／㎡程度。なお、近隣地域周辺では新規供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とし た。比準価格は、市内の市街化調整区域の取引事例を収集・選択し適切に補・修正し得たことから、市場性が反映され ている。類似する過去からの取引事例も参考に、近隣地域及び同一需給圏内の市場動向を再吟味した結果、比準価格の 妥当性を検証し得たことからこれを採用し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南足柄 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.4] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各国の通商政策を巡る動向等が懸念されるが 、景気は緩やかな改善傾向にある。市内人口 は微減傾向、地域によって不動産市場に濃淡 が認められる。 旧街道沿いに農家住宅を主とする市街化調整 区域内の宅地地域で、地域要因に格別の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　 -11.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％