別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
小田原 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -5 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市飯泉字丹花前５８５番２６
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が見られる住宅地
域		 南4.5m市道 水道、下水 鴨宮

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   160 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 鴨宮駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか共同住宅等も混在する最寄り駅バス圏の住宅地域。特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境
を維持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市内、ＪＲ東海道本線鴨宮駅及び国府津駅を最寄りとするバス圏の住宅地域の圏域。主たる需要者
は市内および隣接市町居住の一次取得者である。最寄駅から離れ交通利便性はやや劣るが、比較的巡礼街道や国道に近
く、生活利便性や値頃感等から需給は安定的とみられる。取引中心は土地が１０００万～２０００万円程度、新築戸建
が２５００万～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では共同住宅も多くみられるが、バス圏であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求め
られた。比準価格は対象地所在の飯泉周辺から、規模や接近条件等の類似性の高い事例を選択して試算され、規範性は
高いと判断した。自己使用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.8]		 [102.0]
100		 85,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内住宅地は比較的良好な住環境や値頃感か
ら需要は堅調であり、地価は主要駅徒歩圏を
中心に上昇傾向が続いている。


バス圏であるが、商業施設の建ち並ぶ幹線道
路背後に存し、利便性等から需給は安定的で
ある。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
１０
-13		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m未舗装私
道、中間画地
準住居
高度2種最高15m
(70,160)
b １０８１２
０８Ｄ
-15		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
工業
高度地区5種
(60,200)
c １０８１２
１２Ｄ
-5		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南2m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d １０８１２
１１Ｄ
-261		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m市道、
東4.1m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
e １０８１２
１１Ｄ
-218		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,176)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,528  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,557 		 100
[ 105.1]
89,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
91,800 
b (　           ) 
69,554  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,876 		 100
[  91.2]
77,715 
79,300 
c (　           ) 
56,718  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
56,662 		 100
[  92.0]
61,589 
62,800 
d (　           ) 
91,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
91,616 		 100
[ 105.1]
87,170 
88,900 
e (　           ) 
104,429  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
103,712 		 100
[ 112.9]
91,862 
93,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,300 円／㎡]  



小田原 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,259,981 
615,082 
2,644,899 
2,314,600 
330,299 		 （　0.9732）
321,447 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      7,475,512 円　　　　（　     46,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   180 ％   160 ㎡      8.7 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４８㎡、総戸数４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,359 
130,464 		 1.0  130,464 
1.0  130,464 

 2～ 2		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,387 
133,152 		 1.0  133,152 
1.0  133,152 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

263,616 		 263,616 
263,616 
⑨年額支払賃料        263,616 円　×　12ヶ月　＝　       3,163,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,163,392 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       130,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,129,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           263,616 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          263,616 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         128,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,259,981 円　　　　（　        20,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,387 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,000 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,782 円  　　　        3,259,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,800 円  　　　　     32,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         615,082 円　（　　　　　　         3,844 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,314,600 円  
（　　　　　        14,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,259,981 円      
②総費用 615,082 円      
③純収益　①－② 2,644,899 円      
④建物等に帰属する純収益 2,314,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 330,299 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 321,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,475,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市飯泉字丹花前５８５番２６
 0203000103136-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
小田原 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -5 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 85,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市飯泉字丹花前５８５番２６
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が見られる住宅地
域		 南4.5m市道 水道、下水 鴨宮

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   160 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 鴨宮駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域として熟成しており、交通接近性が劣る面も有するが、
地域要因に格別な変動要因もなく、実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線鴨宮～国府津駅勢圏を中心とした住宅地域一円である。需要者は市内もしくは近隣市町の
居住者、通勤者が中心となっている。低層住宅を主体とした地域であり、大きな地域要因の変化は見られず、交通接近
性が劣るものの、値頃感等から実需に支えられ、全体的に需給動向・取引件数・成約価格は安定している。細分化の傾
向も見られ、標準的な土地は１０００万～２０００万台、新築戸建住宅は２０００万～３０００万台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は一般住宅、共同住宅が多い住宅地域であり、当該地域はバス便に位置し、自己所有や利用を目的とした資産
保有取引が主体となっており、低層住宅を主体とした居住の快適性等を優先する地域のため、地域の市場実態を反映し
た比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑
定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[124.7]		 [102.0]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地域全体として住環境・利便性の高いエ
リアを中心に回復局面に転じているが人口減
少・高齢化等の社会構造的な問題は残ってい
る。

バス便の住宅地域であり、格別な地域要因の
変動はないが、生活利便性等から地域全体と
して需給動向は安定している。


地域内の標準的画地であるので方位格差のほ
か個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
１１Ｄ
-261		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m市道、
東4.1m、角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b １０８１２
０４
-24		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m道路、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,150)
c １０８１２
０２
-19		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,160)
d １０８１２
１１Ｄ
-219		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
90,538 		 100
[ 103.0]
87,901 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
89,700 
b (　           ) 
86,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
85,692 		 100
[  99.0]
86,558 
88,300 
c (　           ) 
82,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,954 		 100
[  96.9]
85,608 
87,300 
d (　           ) 
83,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
82,918 		 100
[  99.0]
83,756 
85,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,700 円／㎡]  



小田原 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,218,451 
614,038 
2,604,413 
2,314,600 
289,813 		 （　0.9732）
282,046 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,559,209 円　　　　（　     41,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   180 ％   160 ㎡      8.7 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況・敷地規模等を勘案し、専有面積４５～５０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,350 
129,600 		 1.0  129,600 
1.0  129,600 

 2～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,360 
130,560 		 1.0  130,560 
1.0  130,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

260,160 		 260,160 
260,160 
⑨年額支払賃料        260,160 円　×　12ヶ月　＝　       3,121,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,121,920 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       128,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,089,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           260,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          260,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,218,451 円　　　　（　        20,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,000 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 96,538 円  　　　        3,217,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,800 円  　　　　     32,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         614,038 円　（　　　　　　         3,838 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,314,600 円  
（　　　　　        14,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,218,451 円      
②総費用 614,038 円      
③純収益　①－② 2,604,413 円      
④建物等に帰属する純収益 2,314,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 289,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 282,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,763 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,559,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市飯泉字丹花前５８５番２６
 0203000103136-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考