令和8年1月13日　提出 藤沢 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-2 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.

鑑定評価額 591,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市弥勒寺字前河内９２番１外 ②地積 　(㎡) 5,273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の工場等が多 く見られる工業地域 北7m市道、背面道 水道、ガス、下水 藤沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  79.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     5,273 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 藤沢駅東方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える格別の変動はなく、現状通り製造工場を主体とする工業地域として推移していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市を含む湘南地区を主として、県央地区の各市に所在する内陸型の工業地域を含む圏域。需要者は製 造事業目的の事業者が中心で、上場企業及びその関連企業や拠点を設けている地場の中小企業である。物流施設の潜在 需要も多いと思われるが、その数は他の工業地域に比して少ない。法人利益の増加から製造業の景況感は改善傾向にあ り、藤沢市内の製造業を中心とする企業の設備投資需要増加が見られるため、工業地の地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は工業専用地域に存するが、工業地の取引事例が少ないことから、同一需給圏内を広域に捉えて県央地区に存す る製造業の工業地の取引事例も採用して、比準価格を求めた。同一需給圏には物流施設を主とする地域も見られるが、 近隣地域は製造業の集積が見られる地域である。製造工場としての賃貸市場は個別性が強く未成熟であるため、収益還 元法は適用しなかった。従って本件においては比準価格をもって、上記のとおり対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀短観によると、製造業業況判断指数は引 続き好調であり、藤沢市の製造業の設備投資 についても、意欲的になっている企業が増加 している。 標準地の地価は、市内製造業の設備投資需要 の増加傾向の外、圏央道が藤沢から横浜まで 延伸される将来的な期待感もあり上昇してい る。 個別的要因について、代替競争関係にある不 動産との競争力の程度に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％