別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
藤沢 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　松崎　明   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 696,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
｢辻堂２－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東（駅前広場）道路、東側道 水道、ガス、下水 辻堂駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場道路 交通

施設		 辻堂駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持し推移するものと予測する。近
接エリアでは２９階建の店舗兼共同住宅が竣工し、２０２６年２月下旬から入居開始予定。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    724,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県下でＪＲ東海道本線及び小田急線の駅前若しくは駅近の商業地域。需要者は、地縁性をもつ事業者を
中心に資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売店舗等は苦
戦している中で、容積率の高い地域にあっては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場合の需
要者はディベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、湘南及び県央地区内の駅前若しくは駅近の商業地の取引事例より求め信頼性を有する。一方収益価格は、
賃貸物件の多い地域であるが駅前若しくは駅近の希少性を反映した土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと
によりやや低位に求められた。よって、より実証的で精度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.6]		 [102.0]
100		 695,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道が
多く利便性は良好である。人口は概ね横ばい
傾向にある。地価は全体的に上昇傾向で推移
している。

辻堂駅南口のロータリー広場に面した商業地
域であり、タワーマンション等を含む整備が
進み地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
１０Ｄ
-56		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m県道、
南4m、角地
商業

(100,400)
b １０８１０
０７
-26		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北6m、西6m、
三方路
商業

(100,360)
c １０８１１
０２Ｄ
-49		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西10m市道、
南5.5m、角地
商業

(100,400)
d １０８１１
０２Ｄ
-24		 相模原市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南西12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e １０８１０
１２
-18		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
821,992  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
848,609 		 100
[  79.2]
1,071,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
546,201  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
521,925 		 100
[  71.7]
727,929 
742,000 
c (　           ) 
501,635  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
508,801 		 100
[  74.3]
684,793 
698,000 
d (　           ) 
715,350  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
771,147 		 100
[ 107.4]
718,014 
732,000 
e (　           ) 
965,633  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
984,026 		 100
[  77.4]
1,271,351 
1,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    724,000 円／㎡]  



藤沢 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,518,317 
10,821,057 
37,697,260 
31,311,000 
6,386,260 		 （　0.9353）
5,973,069 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    153,155,615 円　　　　（　    587,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 213.25 ＲＣ8 1,509.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   261 ㎡     17.0 m x   14.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗（フロアー貸し）、３～８階は事務所を想定 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.38 
90.3 
130.38 
4,298 
560,373 		 8.0  4,482,984 
2.0  1,120,746 

 2～ 2		 店舗
195.00 
92.5 
180.38 
3,352 
604,634 		 6.0  3,627,804 
2.0  1,209,268 

 3～ 8		 事務所
195.00 
92.5 
180.38 
2,837 
511,738 		 4.0  2,046,952 
2.0  1,023,476 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,509.38 
92.3 
1,393.04 

4,235,435 		 20,392,500 
8,470,870 
⑨年額支払賃料      4,235,435 円　×　12ヶ月　＝　      50,825,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,393.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,825,220 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,082,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,742,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,392,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         183,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,470,870 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,592,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,518,317 円　　　　（　       185,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,298 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,485,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,524,757 円  　　　       50,825,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,468,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,100,200 円  　　　　    497,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       745,500 円  　　　　    497,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       497,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,821,057 円　（　　　　　　        41,460 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 497,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,509.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,311,000 円  
（　　　　　       119,966 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,518,317 円      
②総費用 10,821,057 円      
③純収益　①－② 37,697,260 円      
④建物等に帰属する純収益 31,311,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,386,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,973,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,885 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    153,155,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     587,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂二丁目１６４８番５
 0210000218171-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
藤沢 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　亀山　貴司   TEL.
鑑定評価額 181,000,000 円  １㎡当たりの価格 693,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
｢辻堂２－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東（駅前広場）道路、東側道 水道、ガス、下水 辻堂駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 駅前広場道路 交通

施設		 辻堂駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅前に中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。今後も暫くは同様の環境を維持するものと
思料される。地価は駅前としての希少性があり上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    715,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    576,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 藤沢市及び県下でＪＲ東海道本線及び横須賀線沿線駅周辺の商業地域一円を同一需給圏の範囲と捉えた。需要者は地縁
性をもつ地元事業法人や不動産業者、更に、圏外の投資家や法人等も見られる。駅近くの商業地としての場所的優位性
もあり、店舗・事務所付マンション等ヘの用途変更も含めて需要は高い。商業地の取引事例は少なく、画地規模も様々
であり個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域に位置しており、賃貸物件も多いことから収益価格を重視すべきである
が、駅前の希少性を反映した土地価格に見合う貨料水準がまだ十分に形成されていないことにより、やや低位に求めら
れた。従って、取引市場の実需を反映した説得性の高い取引事例から試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.4]		 [102.0]
100		 688,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商況は回復し、藤沢市は過去最高の観光客数
となった。一方、物価高・人手不足が懸念さ
れる。共同住宅等も含め、投資需要の強い動
きが続いている。

辻堂駅南口の駅前広場に面した商業地域であ
る。駅前の希少性も含め地価は上昇傾向が強
まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
０７Ｈ
-1		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b １０８０９
０９Ｄ
-28		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南17m国道、
西16m、角地
近商

(100,200)
c １０８０９
０５Ｄ
-39		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d １０８０９
０５Ｄ
-2		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東32m県道、
南11m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
536,971  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
575,633 		 100
[  79.2]
726,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
741,000 
b (　           ) 
473,099  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
479,858 		 100
[  64.0]
749,778 
765,000 
c (　           ) 
404,204  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
426,531 		 100
[  66.0]
646,259 
659,000 
d (　           ) 
908,105  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 138.7]
733,293 		 100
[  94.5]
775,971 
791,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +38.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    715,000 円／㎡]  



藤沢 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,387,033 
10,810,517 
37,576,516 
31,311,000 
6,265,516 		 （　0.9353）
5,860,137 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    150,259,923 円　　　　（　    576,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 213.25 ＲＣ8 1,509.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   261 ㎡     17.0 m x   14.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階はフロアー貸しの店舗、３～８階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.38 
90.3 
130.38 
4,326 
564,024 		 8.0  4,512,192 
2.0  1,128,048 

 2～ 2		 店舗
195.00 
92.5 
180.38 
3,418 
616,539 		 6.0  3,699,234 
2.0  1,233,078 

 3～ 8		 事務所
195.00 
92.5 
180.38 
2,812 
507,229 		 4.0  2,028,916 
2.0  1,014,458 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,509.38 
92.3 
1,393.04 

4,223,937 		 20,384,922 
8,447,874 
⑨年額支払賃料      4,223,937 円　×　12ヶ月　＝　      50,687,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,393.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,687,244 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,068,724 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,618,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,384,922 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         183,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,447,874 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,585,049 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,387,033 円　　　　（　       185,391 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,326 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,485,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,520,617 円  　　　       50,687,244　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,462,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,100,200 円  　　　　    497,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       745,500 円  　　　　    497,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       497,000 円  　　　　    497,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,810,517 円　（　　　　　　        41,420 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 497,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,509.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,311,000 円  
（　　　　　       119,966 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,387,033 円      
②総費用 10,810,517 円      
③純収益　①－② 37,576,516 円      
④建物等に帰属する純収益 31,311,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,265,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,860,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,259,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     576,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂二丁目１６４８番５
 0210000218171-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考