別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
藤沢 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-5 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 792,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市湘南台２丁目４番８
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所兼店舗

ＲＣ3F1B		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南25m市道 水道、ガス、下水 湘南台

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 湘南台駅西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層ビル等が建ち並ぶ湘南台駅前の商業地域であり、今後も現環境に変化はないものと予測する。湘南台駅周
辺背後地の状態は良好で、商業地として需要は高く、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    806,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね藤沢市及びその周辺市内における小田急江ノ島線、ＪＲ東海道本線等の中核駅近くの商業地域。主
たる需要者は資力を有する法人や不動産業者、投資家等が中心と考えられる。湘南台駅前商業地として安定した商圏を
有することから、相応の需要はあるものの、ターミナル駅近くの商業地という特性から供給は少ない。希少性から取引
件数は少なく、中心となる価格帯を判断するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域である。想定される需要者には自用のみならず、賃貸収入に
着目した投資家等も含まれるため、投資採算性の観点から収益価格も相応に重視されるべき価格であるが、利回りを中
心とした収益性に基づく完全な市場は形成されていない。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場の実態を反映
する比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    879,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[120.4]		 [100.0]
100		 789,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    736,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は横這い、世帯数は微増傾向に
ある。商業地の需要は堅調で、地価は上昇傾
向が続いている。


湘南台駅前の商業地域で、繁華性や顧客の状
態に影響を及ぼすような大型店舗の出店、閉
店等は無く、地域要因の変動は特に見受けら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
０６
-11		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西23m国道、
北16m、東16m、
三方路
商業

(100,400)
b １０８０９
０９
-9		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
東5m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
c １０８０９
０７Ｈ
-1		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d １０８０９
１０Ｄ
-56		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m県道、
南4m、角地
商業

(100,400)
e １０８０９
０７Ｄ
-41		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
859,703  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 129.4]
718,191 		 100
[  85.7]
838,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
838,000 
b (　           ) 
759,788  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
701,242 		 100
[  95.4]
735,055 
735,000 
c (　           ) 
536,971  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
575,633 		 100
[  89.6]
642,448 
642,000 
d (　           ) 
821,992  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
843,912 		 100
[  93.3]
904,514 
905,000 
e (　           ) 
779,173  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
828,261 		 100
[  82.1]
1,008,844 
1,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +29.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    806,000 円／㎡]  



藤沢 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,253,351 
4,328,686 
14,924,665 
10,962,000 
3,962,665 		 （　0.9563）
3,789,497 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     97,166,590 円　　　　（　    615,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 125.00 ＲＣ4F1B 625.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   158 ㎡      8.5 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地上１階は店舗、２階以上は事務所で、フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種、同規模のビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
125.00 
78.0 
97.50 
3,583 
349,343 		 8.0  2,794,744 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
125.00 
78.0 
97.50 
4,215 
410,963 		 10.0  4,109,630 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
3,372 
337,200 		 6.0  2,023,200 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
3,372 
337,200 		 6.0  2,023,200 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
3,372 
337,200 		 6.0  2,023,200 
0.0  0 

計
625.00 
79.2 
495.00 

1,771,906 		 12,973,974 
0 
⑨年額支払賃料      1,771,906 円　×　12ヶ月　＝　      21,262,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,262,872 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,126,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,136,585 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,973,974 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,766 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,253,351 円　　　　（　       121,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,215 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 637,886 円  　　　       21,262,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      950,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,435,500 円  　　　　    174,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,328,686 円　（　　　　　　        27,397 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     625.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,962,000 円  
（　　　　　        69,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,253,351 円      
②総費用 4,328,686 円      
③純収益　①－② 14,924,665 円      
④建物等に帰属する純収益 10,962,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,962,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,789,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,166,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     615,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市湘南台二丁目４番８
 0210000149640-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
藤沢 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-5 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市湘南台２丁目４番８
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所兼店舗

ＲＣ3F1B		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南25m市道 水道、ガス、下水 湘南台

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 湘南台駅西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、さらに熟成度を増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    711,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急江ノ島線沿線等を中心に、藤沢市、大和市、横浜市等及びその周辺市を中心とした駅周辺商業地
域。需要者の中心は、全国でチェーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手
がける不動産業者、投資法人等。湘南台駅周辺は、その利便性の良さを反映し、少ない出物に、高値がつく場合が多い
。住宅地と異なり商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存しテナント需要も回復基調にあるが、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため、本件における収益価格は若干低位に試算された。以上により、市場動向を反映し、実
証性のある比準価格を主標とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    879,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    736,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、金利や
物価上昇等が不動産市況に影響を与える状況
に留意していく必要がある。


湘南台駅に近接する駅前商業地域である。地
域要因に変動はないが、堅調なの需要に支え
られ、地価は上昇傾向で推移している。


地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
０６
-11		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西23m国道、
北16m、東16m、
三方路
商業

(100,400)
b １０８０９
０９
-9		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
東5m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
c １０８０９
１０Ｄ
-56		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m県道、
南4m、角地
商業

(100,400)
d １０８０９
０５Ｄ
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13.3m市
道、
南東11m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
859,703  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.2]
765,293 		 100
[ 106.3]
719,937 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
720,000 
b (　           ) 
759,788  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
790,180 		 100
[  92.8]
851,487 
851,000 
c (　           ) 
821,992  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
728,089 		 100
[  96.0]
758,426 
758,000 
d (　           ) 
906,344  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
964,101 		 100
[ 114.0]
845,703 
846,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    805,000 円／㎡]  



藤沢 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,225,453 
4,433,260 
15,792,193 
11,214,000 
4,578,193 		 （　0.9563）
4,378,126 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    112,259,641 円　　　　（　    711,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 125.00 ＲＣ4F1B 625.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   158 ㎡      8.5 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して、木造２階建４ＬＤＫタイプの戸建住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
125.00 
75.0 
93.75 
3,500 
328,125 		 8.0  2,625,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
125.00 
75.0 
93.75 
4,364 
409,125 		 10.0  4,091,250 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
125.00 
85.0 
106.25 
3,400 
361,250 		 6.0  2,167,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
125.00 
85.0 
106.25 
3,400 
361,250 		 6.0  2,167,500 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
125.00 
85.0 
106.25 
3,400 
361,250 		 6.0  2,167,500 
0.0  0 

計
625.00 
81.0 
506.25 

1,821,000 		 13,218,750 
0 
⑨年額支払賃料      1,821,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,852,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,852,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,748,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,103,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,218,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         121,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,225,453 円　　　　（　       128,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,364 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 655,560 円  　　　       21,852,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      942,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,485,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,433,260 円　（　　　　　　        28,059 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     625.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,214,000 円  
（　　　　　        70,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,225,453 円      
②総費用 4,433,260 円      
③純収益　①－② 15,792,193 円      
④建物等に帰属する純収益 11,214,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,578,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,378,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,259,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     711,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市湘南台二丁目４番８
 0210000149640-0000
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