別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
藤沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　亀山　貴司   TEL. 
鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１
 ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
河川保全区域

4:1		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,275 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特定都市河川浸水被害対策法
の適用流域のため、雨水対策
工事が必要となる。		 道

路		 交通

施設		 六会日大前駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
河川保全区域
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺は農地や未利用地も見られる宅地見込地地域である。小規模の開発も一部見られるが今後も暫くは同環境を
維持していくものと思料される。大規模開発地の地価は今後横ばい、微減傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     41,400 円／㎡
(6)市場の特性 小田急江ノ島線沿線の藤沢市北部の宅地見込地地域を中心として、隣接市を含む広域的な範囲を同一需給圏と捉えた。
主たる需要者は、宅地分譲や戸建分譲を手掛ける中堅以上のデベロッパー及び不動産業者等が想定される。近隣地域周
辺では、小規模の開発も一部見られるが、未だ田畑も多く見られる地域である。宅地見込地の取引は少なく、条件によ
って価格も様々であることから中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引事例収集の範囲を広げて宅地見込地としての要因を含む事例を広域的に収集し、採用した事例の個別性を考慮して
慎重に補正を行い説得性の高い比準価格を試算することができた。控除法を適用した控除後価格は、各項目について想
定要素は多いが、事業者の投資採算性を考慮した価格が試算された。いずれも適切に求められているが、本件ではより
実証的な比準価格を重視し、控除法による価格を比較考量することによって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市の人口は概ね横ばい傾向にある。高齢化率は県平
均水準よりも低い。住宅地の需要は堅調に推移して
いる。

六会日大前駅を最寄駅とする農地や未利用地も見ら
れる宅地見込地地域である。周辺では小規模の開発
も一部見られる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 藤沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
０６
-7		 藤沢市 宅地   ほぼ台形 東6m市道、
北4m、角地

｢調区｣ 

(50,80)
b １０８０９
１６
-2		 海老名市 畑   ほぼ整形 南6.5m市道、
東2m、北2.5m、
三方路

１住居

(70,200)
c １０８０９
０１
-23		 鎌倉市 山林   不整形 南西3m市道、
中間画地

１低専
風致地区
(40,80)
d １０８０９
１１
-1		 海老名市 雑種地   正方形 東4m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,100)
e １０８０９
０７
-27		 鎌倉市 宅地   ほぼ整形 接面道路無

１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
70,942 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
70,942 		 100
[ 157.2]
45,128 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
45,100 
b (　　            )
104,211 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
104,211 		 100
[ 189.1]
55,109 
55,100 
c (　　            )
88,060 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
88,949 		 100
[ 172.6]
51,535 
51,500 
d (　　            )
38,806 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
38,806 		 100
[  85.5]
45,387 
45,400 
e (　　            )
63,405 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
63,405 		 100
[ 120.6]
52,575 
52,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +80.0
行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +80.0
行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +70.0
行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,900 円／㎡]
藤沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 22.0 月 p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
159,000  （　   68.0 ％）
108,120 		 25,000    4,400  9,000  69,720 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 48.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7225　　　　     50,373		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     41,402		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 41,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８０９
０９Ｄ
-80

    152,015 		 100
[100.0]		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]

    164,056 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    164,000 
b １０８０９
１０
-27

    112,608 		 100
[100.0]		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]

    152,036 

    152,000 
c １０８０９
０９Ｄ
-2

    151,252 		 100
[100.0]		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.4]

    162,276 

    162,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.43		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.5 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.5 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.23		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -25.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.5 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.23		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +5.5 環境　　　  -10.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.5 その他　　    0.0
⑮比準価格 159,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
藤沢

-42
166,000 		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[108.1]
159,339 		 [100.0]
100
159,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  +6.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 159,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     50 ｍ、南     80 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 20 ％、畑　 70 ％、森林　 10 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  32.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト・コンク
　リート舗装
　
　
＊排水工事の概要
　分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所　５００㎡　砂場、ベ
　ンチ、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 藤沢 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市今田字殿窪８０３番１
 0210000011659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
藤沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL. 
鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１
 ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
河川保全区域

4:1		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,275 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特定都市河川浸水被害対策法
の適用流域のため、雨水対策
工事が必要となる。		 道

路		 交通

施設		 六会日大前駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
河川保全区域
⑤地域要因の
　将来予測		 最寄り駅から限界徒歩圏内の市街化区域内に位置する宅地見込地地域。周辺部では小規模開発も散見されるが、
地域要因に格別の変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     40,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、小田急江ノ島線沿線の藤沢市北部の宅地見込地地域を中心に、藤沢市の隣接市を含む圏域である。需
要者は、宅地分譲や戸建分譲を手掛ける大中規模開発事業を行う不動産会社等が想定される。近隣地域周辺では、中小
規模の開発が若干見られるが、農地等も多く見られる地域である。中心となる価格帯は、取引される素地の規模や開発
事業計画内容（戸当たり宅地の規模や造成費に与える地勢地盤等の条件）により個別性があり、その把握困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 宅地見込地及びその要因を含む取引事例を広域的に収集し、個別性を考慮して慎重に補正を行った結果、実証性の高い
比準価格が試算された。控除法を適用した控除後価格は、各項目について諸々の想定要素を含むが、開発事業者の投資
採算性を反映した価格として試算された。その結果、比準価格、控除法を適用した控除後価格についてはいずれも規範
性が高いと判断し、両価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口増加率は概ね横這いだが、世帯数は増加してい
る。高齢化率は県平均よりやや低い。宅地需要は増
加しているが、土木工事費高騰の影響が懸念。

将来的な宅地化の進行が見込まれる六会日大駅を最
寄り駅とする宅地見込地地域。中小規模の開発は見
込地ではない既存の住宅地に留まる傾向にある。

個別的要因について、代替競争関係にある不動産と
の競争力の程度に格別の変動はない。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 藤沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
０９Ｄ
-81		 藤沢市 宅地   不整形 南東5m市道、
中間画地

１低専
土砂災害警戒区域
(50,80)
b １０８０９
０６
-6		 藤沢市 宅地   ほぼ整形 南6m市道、
西6m、東4m、
三方路

準工

(70,200)
c １０８０９
０７
-49		 鎌倉市 宅地   ほぼ長方形 東3m未舗装市
道、中間画地

｢調区｣ 

(50,100)
d １０８０９
０２Ｄ
-1		 藤沢市 雑種地   ほぼ長方形 東25m市道、
西2.7m、
二方路

｢調区｣ 

(70,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
50,005 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
52,637 		 100
[ 109.7]
47,983 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
48,000 
b (　　            )
88,635 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 126.0]
70,345 		 100
[ 122.8]
57,284 
57,300 
c (　　      58,835)
58,835 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 111.0]
53,005 		 100
[ 124.7]
42,506 
42,500 
d (　　            )
45,181 		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 102.9]
45,005 		 100
[  70.4]
63,928 
63,900 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.13		 画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,500 円／㎡]
藤沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 22.0 月 p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
156,000  （　   68.0 ％）
106,080 		 25,000    4,400  9,000  67,680 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 48.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7225　　　　     48,899		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     40,190		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 40,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８０９
０２
-65

    177,778 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]

    170,094 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    170,000 
b １０８０９
０９Ｄ
-2

    151,252 		 100
[100.0]		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.7]

    155,722 

    156,000 
c １０８０９
０２
-26

    149,945 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[110.0]		 100
[ 98.9]

    140,586 

    141,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.18		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.36		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +7.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.18		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +2.0 環境　　　    0.0
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 156,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
藤沢

-8
172,000 		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]
155,576 		 [100.0]
100
156,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -5.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 +19.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 156,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     50 ｍ、南     80 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 20 ％、畑　 70 ％、森林　 10 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  32.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト・コンク
　リート舗装
　
　
＊排水工事の概要
　分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所　５００㎡　砂場、ベ
　ンチ、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 藤沢 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市今田字殿窪８０３番１
 0210000011659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考