別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
鎌倉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市御成町８１９番１
｢御成町１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 中層の店舗ビル等が
多い駅前商業地域
 東（駅前広場）市道、北側道 水道、ガス、下水 鎌倉駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場市道 交通

施設		 鎌倉駅前広場接面　

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅前広場に接面する商業地域であり、市役所移転計画はあるが、当面は現環境に変化はないものと予測する
。視認性に富み、中核駅前商業地としての希少性から、地価は今後も強含みで推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ横須賀線等を中心とする駅前商業地域で、鎌倉市等の湘南エリアのみならず横浜市等の圏域
も含まれる。需要者は県内外の比較的資本力を有する個人及び法人事業者並びに地元不動産業者が中心であるが、都心
の不動産業者の進出も認められる。観光客が多い鎌倉駅前商業地であり安定した商圏を有することから業種、形態等が
多様で需要は多いが、供給は少ない。画地規模、立地状況により中心となる価格帯を判断するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層の店舗ビルが多い鎌倉駅前広場に面する商業地域である。鎌倉の知名度もあり顧客の通行量は多く、
市場の成熟度は比較的高いが、都心のような利回りを中心とした収益性に基づく完全な市場は形成されていない。比準
価格は現実の取引市場を反映した実証的な価格である。いずれも説得力を有するが、実証性の高い比準価格を標準に収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    879,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.9]		 [105.0]
100		 1,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は概ね微減傾向にある。高齢化
率は３０％を超え高齢化が進んでいる。商業
地の需要は堅調で、地価は上昇傾向が続いて
いる。

繁華性や顧客の状態に影響を及ぼすような大
型店舗の出店、閉店等は無く、地域要因の変
動は特に見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
０５Ｄ
-2		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東32m県道、
南11m、角地
商業

(100,400)
b １０８０９
０７Ｈ
-50		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
c １０８０９
０５Ｄ
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13.3m市
道、
南東11m、
角地
商業

(100,400)
d １０８０７
０６Ｄ
-55		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
商業

(100,390)
e １０８０９
０５
-67		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
908,105  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.1]
853,820 		 100
[  72.0]
1,185,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,250,000 
b (　           ) 
988,307  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
919,853 		 100
[  83.5]
1,101,620 
1,160,000 
c (　           ) 
906,344  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,022,356 		 100
[  83.8]
1,219,995 
1,280,000 
d (　           ) 
1,020,570  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
1,082,097 		 100
[  94.5]
1,145,076 
1,200,000 
e (　           ) 
1,429,603  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,489,646 		 100
[  85.1]
1,750,465 
1,840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +17.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



鎌倉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,992,559 
4,128,808 
13,863,751 
8,971,200 
4,892,551 		 （　0.9364）
4,581,385 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    120,562,763 円　　　　（　    980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.71 ＲＣ4F1B 497.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡     15.5 m x    8.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１階は店舗、２階以上は事務所でフロア貸しを想定。容積対象面積は４７０．１３平米。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 同種、同規模のビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
96.55 
78.1 
75.43 
4,875 
367,721 		 10.0  3,677,210 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
100.27 
78.9 
79.15 
6,500 
514,475 		 12.0  6,173,700 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
100.27 
78.9 
79.15 
3,250 
257,238 		 6.0  1,543,428 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
497.63 
78.8 
392.03 

1,653,910 		 14,481,194 
0 
⑨年額支払賃料      1,653,910 円　×　12ヶ月　＝　      19,846,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,846,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,984,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,862,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,481,194 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,331 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,992,559 円　　　　（　       146,281 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 595,408 円  　　　       19,846,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,229,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,128,808 円　（　　　　　　        33,568 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     497.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,971,200 円  
（　　　　　        72,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,992,559 円      
②総費用 4,128,808 円      
③純収益　①－② 13,863,751 円      
④建物等に帰属する純収益 8,971,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,892,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,581,385 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,562,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市御成町８１９番１
 0209000043617-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
鎌倉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市御成町８１９番１
｢御成町１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 中層の店舗ビル等が
多い駅前商業地域
 東（駅前広場）市道、北側道 水道、ガス、下水 鎌倉駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 鎌倉駅前広場接面　

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前ロータリーに面する店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。鎌倉駅周辺では観光客が戻り繁華性も高
くなっており、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    982,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉市及びその周辺の商業地域で、特に代替競争関係が強いのはＪＲ沿線の駅に近い商業地域である。
主な需要者は不動産賃貸業を営む不動産会社等であり、賃貸用の店舗・事務所ビルの敷地として取引するケースが多い
。鎌倉エリアの観光客数が増加し、市内に存する商業地に対する引き合いは強まっている。市場の中心価格帯は、取引
が少なく、物件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。一方、当該地域は駅前商業地域であり、収益性を基礎として求められた収益価格は説得力
を有するが、想定要素を含みやや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    879,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.2]		 [105.0]
100		 1,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドも含め市内の観光客数が増加し
、観光地を中心に繁華性が高まっている。そ
のため、市内の商業地の地価は全体として上
昇傾向にある。

地域的な変動要因は特に見当たらない。駅前
ロータリーに接面する商業地域であり、鎌倉
駅周辺の観光需要が高いことから、地価は上
昇傾向である。

規模・形状は標準的、駅前ロータリーに接面
する角地である。個別的要因に変動は認めら
れない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０９
１０Ｄ
-56		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m県道、
南4m、角地
商業

(100,400)
b １０８０９
０７
-9		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.7m市道
、中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,342)
c １０８０９
０７Ｈ
-50		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
d １０８０９
０５Ｄ
-2		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東32m県道、
南11m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
821,992  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
873,660 		 100
[  72.8]
1,200,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,260,000 
b (　           ) 
802,345  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
845,672 		 100
[  75.0]
1,127,563 
1,180,000 
c (　           ) 
988,307  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,011,838 		 100
[  85.1]
1,188,999 
1,250,000 
d (　           ) 
908,105  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.7]
939,851 		 100
[  72.8]
1,291,004 
1,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,260,000 円／㎡]  



鎌倉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,163,944 
4,167,654 
13,996,290 
9,095,800 
4,900,490 		 （　0.9364）
4,588,819 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    120,758,395 円　　　　（　    982,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.71 ＲＣ4F1B 497.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡     15.3 m x    8.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸、その他の階はフロア貸しの店舗・事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
96.55 
78.1 
75.43 
4,550 
343,207 		 6.0  2,059,242 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
100.27 
78.9 
79.15 
7,000 
554,050 		 10.0  5,540,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.27 
78.9 
79.15 
3,500 
277,025 		 4.0  1,108,100 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
100.27 
78.9 
79.15 
3,150 
249,323 		 4.0  997,292 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
497.63 
78.8 
392.03 

1,672,928 		 10,702,426 
0 
⑨年額支払賃料      1,672,928 円　×　12ヶ月　＝　      20,075,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,075,136 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,007,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,067,622 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,702,426 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,163,944 円　　　　（　       147,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 730,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 602,254 円  　　　       20,075,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,229,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,167,654 円　（　　　　　　        33,883 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     497.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,095,800 円  
（　　　　　        73,950 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,163,944 円      
②総費用 4,167,654 円      
③純収益　①－② 13,996,290 円      
④建物等に帰属する純収益 9,095,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,900,490 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,588,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,758,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     982,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市御成町８１９番１
 0209000043617-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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