令和8年1月15日　提出 鎌倉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌倉 -5 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　範夫   TEL.

鑑定評価額 77,500,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌倉市大町３丁目１８１４番１外 ｢大町３－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 鎌倉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．８ｍ市道 交通 施設 鎌倉駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや離れるが徒歩圏内には位置し、中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。これらの点に特 段の変動要因は見当たらず、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線の鎌倉駅及び北鎌倉駅から徒歩圏の住宅地域の範囲と判定した。需要者は鎌倉市及びその隣 接市内の居住者が中心だが、鎌倉にブランド価値を認める都内等からの移住者も多い。近隣地域及びその周辺は鎌倉駅 からはやや離れるが、およそ徒歩圏内に位置し、閑静で住環境も良好なことから、需要は堅調である。中心となる価格 帯は土地単体では２５０㎡程度で７，０００万円台半ば、新築戸建てで１億円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては、居住の快適性や生活利便性を重視する個人の自用が需要の大半であり、自用目的の取引事例から 求めた比準価格が最も高い説得力を有する。周辺にはアパート等の収益用不動産も見られるものの、所有者は在来地主 が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されるには至っておらず、収益価格の説得力は劣る。よって比準価格を重 視し、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    354,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 306,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    286,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌倉市は近年、人口は微減傾向、世帯数は微 増傾向が続いている。また、高齢化率は、県 平均を約５％上回る状態が続いている。 最寄駅へのアクセスや周辺の土地利用の状況 に大きな異動はなく、住環境や生活利便性に 影響を及ぼすような要因に特段の変動は認め られない。 価格形成に影響を及ぼすような要因の変動は 認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％