別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
平塚 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 9-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市田村４丁目１３８１番２外
｢田村４－１４－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(70,200)
台形
1.5:1		 工場

 中小規模の工場、倉
庫が混在する工業地
域		 北6.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 平塚

5.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   110 ｍ、南   340 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.3 ｍ、奥行　約　　  27.4 ｍ、規模　　     1,185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東名「厚木ＩＣ」まで約５ｋ
ｍ。新東名「厚木南ＩＣ」ま
で約３．５ｋｍ。		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北東方

5.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 新東名「厚木南ＩＣ」開通の他、厚木秦野道路の整備が進捗しており、地域周辺の更なる利便性向上が期待され
る。地価は東名「厚木ＩＣ」５ｋｍ圏内の需給動向を反映し上昇傾向にある。当面この傾向が続くものと予測。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市並びに周辺市町村にわたる広域的な工業地域及び背後住宅地域であり、近隣地域は内陸型工業地
域。需要者の中心は食品、倉庫、配送センターなどであるが店舗も一部見られる。厚木ＩＣまで５ｋｍ圏内、かつアウ
トレットモール周辺の大神地区では物流施設が進出しているため地域周辺の人気も高く需要は強含みで推移。土地価格
総額は中小規模工業地のため２～５億円程度の物件が多いが、大規模画地となると１０億円を超える物件も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸倉庫等も一部見られるが容積率を十分消化していない物件や自社自用物件が多く見られる工業地域であることから収
益価格は低位に試算された。本件は、工業地の取引そのものが少ないことから同一需給圏を広域的に捉えかつ過去に遡
って収集・選択した取引事例に基づき試算した結果、平塚市内の工業地事例などから規範性ある比準価格が求められた
のでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 [102.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活
動の正常化により、不動産市場の回復・持ち
直し傾向が継続している。


内陸型工業地域。ここ数年、需要に対して供
給が過少気味で推移している。価格は厚木Ｉ
Ｃ周辺の工業地需要を反映して、地域周辺も
上昇傾向にある。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-518		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16.4m市道、
南8.8m、角地
工専
高度地区
(70,200)
b １０８１０
０６Ｄ
-488		 平塚市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.2m市道、
東3.9m、
南3.3m、
三方路
工業
高度地区
(70,200)
c １０８１０
０４
-49		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
中間画地
工業
高度地区
(60,200)
d １０８１０
０６Ｄ
-2080		 伊勢原市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
東12m、
二方路
工業
地区計画等
(70,200)
e １０８１０
０６Ｄ
-597		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区
(80,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,072  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
142,573 		 100
[  95.7]
148,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
152,000 
b (　     25,213) 
63,033  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
66,868 		 100
[  80.0]
83,585 
85,300 
c (　           ) 
125,890  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
131,600 		 100
[ 102.0]
129,020 
132,000 
d (　    116,065) 
128,961  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
138,295 		 100
[  99.9]
138,433 
141,000 
e (　           ) 
131,958  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
133,495 		 100
[  95.0]
140,521 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



平塚 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,450,368 
4,268,700 
15,181,668 
10,501,100 
4,680,568 		 （　0.9520）
4,455,901 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    111,397,525 円　　　　（　     94,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,185 ㎡     43.3 m x   27.4 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮して、２階建の倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,400 
1,680,000 		 6.0  10,080,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,680,000 		 10,080,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,680,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,160,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       806,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,353,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,080,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,768 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,450,368 円　　　　（　        16,414 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 519,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 201,600 円  　　　       20,160,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,818,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,384,000 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,268,700 円　（　　　　　　         3,602 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9520    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,501,100 円  
（　　　　　         8,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,450,368 円      
②総費用 4,268,700 円      
③純収益　①－② 15,181,668 円      
④建物等に帰属する純収益 10,501,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,680,568 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,455,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,397,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市田村四丁目１３８１番２
 0217000116998-0000
2 　平塚市田村四丁目１３８１番３
 0217000116999-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
平塚 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 9-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　栁田　さをり   TEL.
鑑定評価額 164,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市田村４丁目１３８１番２外
｢田村４－１４－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
台形
1.5:1		 工場

 中小規模の工場、倉
庫が混在する工業地
域		 北6.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 平塚

5.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   110 ｍ、南   340 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域東側国道沿い、相模小移
転跡地に大型スーパー建設中
。		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北東方

5.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 新幹線線路北側で整備されているツインシティ大神地区が物流適地等で整備されるのに伴い、工場等を中心とす
る対象地域へも、その波及効果が期待される。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね、平塚市を中心に、その周辺市等県央域の工業地域一帯。需要者の中心は、全国展開をする企業の地
方工場、倉庫等の流通業者も見られるが、地縁を有する地元企業等が中心。ヘクタール級の大規模画地需要ではなく、
１０００㎡程の中小工場等が進出する画地が中心。ツインシティ大神での工業地整備や、圏央道、東名高速道路等交通
網への接近性、また、製造業の国内回帰や設備投資等をも背景に、引き続き需給は底堅い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣及び周辺地域は工場や倉庫等の建ち並ぶ工業地域である。貸工場、貸倉庫等賃貸需要も散見されるが、自社使用が
中心といえることから、本件においても、収益価格はやや低位に試算された。よって市場動向を反映し実証性のある比
準価格を主標とし、収益価格も参考に、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場
の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.4]		 [102.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口、老齢化率はほぼ横ばい。令和７年３月
、平塚駅周辺地区将来構想、アクションプラ
ン策定。１０月龍城ケ丘に「ひらつかシーテ
ラス」オープン。

対象地域西側は市街化調整区域が広がる、国
道背後の工業地域であり、圏央道寒川北ＩＣ
、厚木南ＩＣにも近く、利便性は良好。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-1534		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m国道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
b １０８１０
０６Ｄ
-392		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
北3.4m、角地
工業
高度4種最高31m
(70,200)
c １０８１０
１２
-17		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東12m市道、
南6m、角地
準工

(70,200)
d １０８１０
１０
-37		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
南6m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,258  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
141,342 		 100
[ 118.6]
119,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
104,633  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
120,677 		 100
[  95.8]
125,968 
128,000 
c (　           ) 
146,904  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
166,006 		 100
[ 112.4]
147,692 
151,000 
d (　           ) 
138,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
154,867 		 100
[ 104.0]
148,911 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



平塚 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,033,574 
4,121,680 
14,911,894 
9,450,700 
5,461,194 		 （　0.9556）
5,218,717 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    130,467,925 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,185 ㎡     43.3 m x   27.4 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫（スケルトン）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,370 
1,644,000 		 6.0  9,864,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,644,000 		 9,864,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,644,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,728,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,728,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       789,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,938,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,864,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,033,574 円　　　　（　        16,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 483,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 197,280 円  　　　       19,728,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,831,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,288,000 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,121,680 円　（　　　　　　         3,478 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,450,700 円  
（　　　　　         7,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,033,574 円      
②総費用 4,121,680 円      
③純収益　①－② 14,911,894 円      
④建物等に帰属する純収益 9,450,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,461,194 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,218,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,467,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市田村四丁目１３８１番２
 0217000116998-0000
2 　平塚市田村四丁目１３８１番３
 0217000116999-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考