別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
平塚 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 505,000,000 円  １㎡当たりの価格 880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市紅谷町２番１７外
｢紅谷町２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 574  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 店舗

ＲＣ3F1B		 店舗、事務所ビルが
集まる駅前商業地域
 東36m市道、北側道 水道、ガス、下水 平塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南西方至近で２３階建店舗付
共同住宅の建設予定がある。		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 平塚駅北口駅前商業地域にあり、人通りは多く、容積率に恵まれており、タワーマンションの建設計画があるな
ど開発機運も旺盛である。今後、さらに建物の中高層化が進展し、地価の上昇基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湘南・県央・県西地区の駅周辺商業地域。需要者は市内及び隣接市域で商業活動を行う一般事業法人・個
人富裕層・不動産開発会社が中心である。平塚市における中心商業地に位置し、飲食店舗・物販・娯楽施設等が建ち並
び顧客量は豊富な場所柄にあるので、土地需要は旺盛であり賃料水準も堅調に推移する。需要の中心価格帯は用途・規
模・立地条件等により様々で収斂されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 平塚駅周辺の取引事例から査定した比準価格は市場性を反映し実証的である。一方、賃料収入を基に求め、投資価値判
断の要素となる収益価格は理論的で建物の構造・設備内容等は実情に即し中心商業地の評価では有用性が高いが、想定
事項を多く含む点で若干精度が劣る。よって、規範性が高い比準価格をやや重視し、算定過程が定型的で説得力がある
収益価格を斟酌して、広域的に代替競争関係にある他の標準地との秤量的検討に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    832,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数横ばい、高齢化率上昇、新築住宅着
工戸数横ばい。Ｒ７・１０オープンの平塚シ
ーテラス、日産車体の土地利用計画の地価へ
の影響が着目点。

不安定な金利動向及びＡＩバブル懸念による
景気の先行き不透明感の下、駅前大通り沿い
にあり豊富な客足の流動性から需要は旺盛で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-90		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
b １０８１０
０７
-26		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北6m、西6m、
三方路
商業
高度4種最高31m
(100,360)
c １０８１０
０６Ｄ
-316		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西15m、北6m、
三方路
商業
高度地区
(100,600)
d １０８１０
０６Ｄ
-601		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
北6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e １０８１０
０１
-23		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
東6m、
二方路
商業
高度地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
939,585 		 100
[  99.0]
949,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
949,000 
b (　           ) 
546,201  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
583,927 		 100
[  55.3]
1,055,926 
1,060,000 
c (　           ) 
1,236,106  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,249,056 		 100
[  85.6]
1,459,178 
1,460,000 
d (　           ) 
549,934  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
604,417 		 100
[  57.1]
1,058,524 
1,060,000 
e (　           ) 
648,216  		 100
[  80.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
993,892 		 100
[ 101.0]
984,051 
984,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    970,000 円／㎡]  



平塚 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,989,657 
28,092,554 
92,897,103 
75,268,000 
17,629,103 		 （　0.9593）
16,911,599 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    445,042,079 円　　　　（　    775,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 466.94 ＲＣ10F1B 4,287.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   574 ㎡     18.5 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況からＢ１Ｆ・１・２階店舗、３階以上住宅を想定した。 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 共用部分を設置したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
466.94 
95.7 
446.86 
3,900 
1,742,754 		 5.0  8,713,770 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
426.30 
33.9 
144.52 
5,500 
794,860 		 10.0  7,948,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
466.66 
85.4 
398.53 
4,200 
1,673,826 		 6.0  10,042,956 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
365.89 
59.8 
218.80 
3,000 
656,400 		 2.0  1,312,800 
1.0  656,400 

 4～10		 住宅
365.89 
75.3 
275.52 
3,000 
826,560 		 2.0  1,653,120 
1.0  826,560 

計
4,287.02 
73.2 
3,137.35 

10,653,760 		 39,589,966 
6,442,320 
⑨年額支払賃料     10,653,760 円　×　12ヶ月　＝　     127,845,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,137.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       127,845,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    10,227,610 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 117,617,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,589,966 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         364,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,442,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,007,919 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,989,657 円　　　　（　       210,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,537 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,200,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,835,354 円  　　　      127,845,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,657,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,920,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,092,554 円　（　　　　　　        48,942 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,268,000 円  
（　　　　　       131,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,989,657 円      
②総費用 28,092,554 円      
③純収益　①－② 92,897,103 円      
④建物等に帰属する純収益 75,268,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,629,103 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,911,599 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    445,042,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     775,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市紅谷町２番１７
 0217000200139-0000
2 　平塚市紅谷町２番２７
 0217000200149-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
平塚 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 490,000,000 円  １㎡当たりの価格 853,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市紅谷町２番１７外
｢紅谷町２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 574  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 店舗

ＲＣ3F1B		 店舗、事務所ビルが
集まる駅前商業地域
 東36m市道、北側道 水道、ガス、下水 平塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 対象標準地南西方でのタワー
マンション計画は中断、更地
の状態が続いている。		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北口の商業集積度の高い地域で、使用可能容積率の高さや客足導線に適合した立地条件の優位性は変わらず、
市場性の高さを維持したまま地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    888,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は駅前商業地域で平塚駅を中心に茅ケ崎駅、本厚木駅、伊勢原駅の周辺商業地域と判定する。主な需要者は
開発用地を探索する不動産業者、飲食や物販、サービスの進出拠点を探索する県内外の法人が考えられる。駅前商業地
は、供給も少なく希少性が高いため地価は上昇している。同一需給圏内における商業地の価格帯としては駅前では５０
～１００万円／㎡程度で取引されているが、道路付けや基準容積率、客足との適合状態により水準は大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、立地の希少性や変化する地価動向を織り込んで比準しており実証的で説得力は高い。また、収益価格は緩
和された容積率や立地条件などを踏まえて開発業者が重視するであろう投資採算性を賃料収入や開発コストから具体的
に検証しており着目すべき価格といえる。よって、鑑定評価額は説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け
て上記のとおり決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    832,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 転入超過が続いているが人口はほぼ横ばい圏
内。日産車体は２０２６年度末まで車両生産
を続ける方針。龍城ヶ丘ではひらつかシーテ
ラスが開業した。

駅前商業地域の希少性から多様な用途が競合
し、繁華性も高い地域である。テナント需要
も豊富で、地価は上昇基調を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０１
-23		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
東6m、
二方路
商業
高度地区
(100,600)
b １０８１０
０６Ｄ
-90		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
c １０８１０
０６Ｄ
-550		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d １０８１０
０６Ｄ
-982		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
648,216  		 100
[  80.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
874,374 		 100
[ 101.0]
865,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
866,000 
b (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
879,144 		 100
[ 100.0]
879,144 
879,000 
c (　           ) 
564,041  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
615,369 		 100
[  68.6]
897,039 
897,000 
d (　           ) 
751,424  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
881,420 		 100
[  74.9]
1,176,796 
1,180,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    888,000 円／㎡]  



平塚 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,561,269 
21,647,389 
91,913,880 
76,482,000 
15,431,880 		 （　0.9593）
14,803,802 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    389,573,737 円　　　　（　    679,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 466.66 ＲＣ10F1B 4,287.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   574 ㎡     18.5 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階及び地下１階店舗、３～１０階約２７㎡共同住宅７８戸を想定 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 共用廊下、エントランス、集会場を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
466.94 
95.7 
447.02 
3,973 
1,776,010 		 5.0  8,880,050 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
426.30 
33.9 
144.44 
5,676 
819,841 		 5.0  4,099,205 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
466.66 
85.4 
398.41 
4,087 
1,628,302 		 5.0  8,141,510 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
365.89 
59.8 
218.96 
2,611 
571,705 		 2.0  1,143,410 
0.0  0 

 4～10		 居宅
365.89 
75.3 
275.48 
2,611 
719,278 		 2.0  1,438,556 
0.0  0 

計
4,287.02 
73.2 
3,137.19 

9,830,804 		 32,334,067 
0 
⑨年額支払賃料      9,830,804 円　×　12ヶ月　＝　     117,969,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,137.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       117,969,648 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,718,786 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 113,250,862 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,334,067 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         310,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,561,269 円　　　　（　       197,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,676 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,780,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,539,089 円  　　　      117,969,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,728,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,080,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,647,389 円　（　　　　　　        37,713 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,482,000 円  
（　　　　　       133,244 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,561,269 円      
②総費用 21,647,389 円      
③純収益　①－② 91,913,880 円      
④建物等に帰属する純収益 76,482,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,431,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,803,802 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    389,573,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     679,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市紅谷町２番１７
 0217000200139-0000
2 　平塚市紅谷町２番２７
 0217000200149-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考