別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
横須賀 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 9-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.
鑑定評価額 832,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市夏島町２８７３番７
 ②地積
　(㎡)		 10,213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 工場

 自動車関連の大規模
工場が多い工業地域
 南20m市道、三方路 水道、ガス、下水 追浜

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   320 ｍ、南   340 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 追浜駅東方

1.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 神奈川県内の道路は利便性を増しており、製造関連工場の多い臨海工業地域として熟成している。地域要因に関
しては強含みの傾向にあり、今後も現状を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県内の工場地域である。大手の製造関連企業が存し、それに関連した比較的大規模の工場が集積
している。しかしながら、広域高速道路網への接近性に劣るが、大型物流施設等の需要は相応にある。標準地周辺の地
価は上昇傾向で推移し、他地域と比較して割安感があることから、地価は上昇傾向で推移している。国道３５７号線延
伸工事が既に着手されているため、広域高速道路網への接近性が向上する可能性が期待される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は広範囲に及んだが、類似性が認められ規範性の高い工業地の取引事例を採用して、適切に補修正を行って比
準価格は試算されており、信頼性の高い価格が得られた。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず
、その成熟の程度は低い。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との
関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [101.0]
100		 81,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価が高騰する県内他地域との比較による割
安感から地価が上昇している。また、市内の
人口動態、景気動向及び為替動向等にも注視
する必要がある。

製造関連工場の大規模工場が多い工業地域に
あり、地域的特性に特段の変動はない。地価
は、上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０８
０６Ｄ
-79		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b １０８０８
１０Ｄ
-82		 横須賀市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南10.5m市道、
中間画地
工業
高度2種最高20m
臨港地区
(60,200)
c １０８０８
０２Ｄ
-66		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
北西7.5m、
角地
工専

(70,200)
d １０８０８
１０Ｄ
-103		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e １０８０８
０７
-35		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
101,059 		 100
[ 123.2]
82,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
82,800 
b (　     31,236) 
78,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
88,065 		 100
[ 107.9]
81,617 
82,400 
c (　           ) 
58,992  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,288 		 100
[  79.0]
80,111 
80,900 
d (　           ) 
83,907  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.3]
76,090 		 100
[  92.1]
82,617 
83,400 
e (　           ) 
129,504  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
133,428 		 100
[ 164.8]
80,964 
81,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +21.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,300 円／㎡]  



横須賀 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,408,565 
16,378,316 
52,030,249 
34,113,400 
17,916,849 		 （　0.9479）
16,983,381 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    404,366,214 円　　　　（　     39,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付工場 4,200.00 Ｓ1 4,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   10,213 ㎡     89.0 m x  120.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性を考慮し、自動車関連工場を想定した。１階に事務所付倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
4,200.00 
100.0 
4,200.00 
1,468 
6,165,600 		 6.0  36,993,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,200.00 
100.0 
4,200.00 

6,165,600 		 36,993,600 
0 
⑨年額支払賃料      6,165,600 円　×　12ヶ月　＝　      73,987,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,987,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,918,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,068,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,993,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         340,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,408,565 円　　　　（　         6,698 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,468 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,810,000 円  　　　　    562,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,219,616 円  　　　       73,987,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,447,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,777,000 円  　　　　    562,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       562,000 円  　　　　    562,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       562,000 円  　　　　    562,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,378,316 円　（　　　　　　         1,604 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 562,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   4,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0750 ×  10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,113,400 円  
（　　　　　         3,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,408,565 円      
②総費用 16,378,316 円      
③純収益　①－② 52,030,249 円      
④建物等に帰属する純収益 34,113,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,916,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,983,381 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,663 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    404,366,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市夏島町２８７３番７
 0202000281182-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横須賀 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 9-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.
鑑定評価額 832,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市夏島町２８７３番７
 ②地積
　(㎡)		 10,213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 工場

 自動車関連の大規模
工場が多い工業地域
 南20m市道、三方路 水道、ガス、下水 追浜

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   320 ｍ、南   340 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日産追浜工場の操業が停止し
た。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 追浜駅東方

1.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 規模が比較的大きな工場を中心とする工業地域として熟成している。横浜市をはじめとする他の圏域と比べて割
安感があり、製造業等からの引き合いが依然として強いため、今後も地価の大幅上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横須賀市及びその周辺の臨海部・内陸部の工業地域一円。市場参加者は、製造業者等が中心である
が、道路網や航路の整備の進展に伴い需要者は多様化している。特に夏島エリアでは、横浜市金沢区の工業団地等との
比較における割安感から従前の水準を上回る価格で取得を希望する需要者が依然として多く見られる。取引価格は、立
地や規模等により異なるため、中心価格帯を見出すのは困難だが、上限値は坪単価で３５万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内では、貸工場・貸倉庫等に対する需要は認められるものの、中心となるのは自用の工場地・倉庫地の取引
である。よって、不動産の価格は主として有効需要の裏付けのある市場性を反映して形成されるため、収益性を反映し
た収益価格よりも市場性を反映した比準価格の規範性・説得力が相対的に優ると判断する。従って、本評価では、比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.1]		 [101.0]
100		 81,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市外工業地との比較における割安感から工場
地としての需要が増加したほか、物流適地と
しても着目され始めており、地価の上昇傾向
が続いている。

横浜市等の工業地と比べ割安なため需要は極
めて強いが、供給が少ないため、地価は大幅
上昇傾向にある。日産の工場停止の影響は限
定的と思料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０５
０４
-15		 横浜市金沢区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別用途地区
(60,200)
b １０８０８
０６Ｄ
-79		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c １０８０５
０８Ｄ
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別用途地区
(60,200)
d １０８０８
１０Ｄ
-82		 横須賀市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南10.5m市道、
中間画地
工業
高度2種最高20m
臨港地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,248  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
149,405 		 100
[ 185.5]
80,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
81,300 
b (　           ) 
91,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
98,976 		 100
[ 115.5]
85,694 
86,600 
c (　           ) 
166,939  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
164,762 		 100
[ 180.3]
91,382 
92,300 
d (　     31,236) 
78,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.2]
90,798 		 100
[ 111.2]
81,653 
82,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,700 円／㎡]  



横須賀 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,641,564 
15,795,676 
52,845,888 
36,344,700 
16,501,188 		 （　0.9441）
15,578,772 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    370,923,143 円　　　　（　     36,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付工場 4,200.00 Ｓ1 4,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   10,213 ㎡     89.0 m x  120.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域特性を考慮して製造業の工場（１階に工場のほか事務所付倉庫）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
4,200.00 
100.0 
4,200.00 
1,473 
6,186,600 		 6.0  37,119,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,200.00 
100.0 
4,200.00 

6,186,600 		 37,119,600 
0 
⑨年額支払賃料      6,186,600 円　×　12ヶ月　＝　      74,239,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,239,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,939,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,300,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,119,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         341,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,641,564 円　　　　（　         6,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,473 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,835,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,227,176 円  　　　       74,239,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,780,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,819,500 円  　　　　    567,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,795,676 円　（　　　　　　         1,547 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 567,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　   4,200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 80 ％　＋　0.0750 ×  10 ％　＋ 0.0913 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,344,700 円  
（　　　　　         3,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,641,564 円      
②総費用 15,795,676 円      
③純収益　①－② 52,845,888 円      
④建物等に帰属する純収益 36,344,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,501,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,578,772 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    370,923,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市夏島町２８７３番７
 0202000281182-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考