別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横須賀 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.
鑑定評価額 47,900,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外
｢根岸町２－２１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高31m
まちづくり協定

(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 銀行、店舗等が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 西22m国道 水道、下水 北久里浜

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 北久里浜駅北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度3種最高31m
まちづくり協定
⑤地域要因の将
　来予測		 北久里浜駅から徒歩１分程度に位置する商業地域である。駅前かつ国道沿いにあるため、車両通行量や人通りは
多い。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市を中心に周辺市も含む駅徒歩圏の商業地域と判断した。主な需要者は、当圏域において店舗や
事業所等の新設を目論む地元法人等である。北久里浜駅周辺では商況に大きな変化は見られないが、実需に基づく需要
は堅調に推移している。一方、供給は限定的であるため取引は少なく、立地や規模等により価格が大きく異なることか
ら、取引の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。当地域は繁華性が比較的高いものの、店舗や事業所は自己
利用目的が中心で、賃貸需要は弱めであることから、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は類似の取引
事例に基づき実証的な価格として試算されており、相対的に説得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    286,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響がみられ
るものの、緩やかに回復している。市内の地
価は、全体的には上昇幅が拡大している。


銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であ
り、地域要因に特段の変動は認められない。



個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０８
０１Ｄ
-80		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
南4m、角地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
b １０８０８
０３
-24		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北25.8m市道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
c １０８０８
０２Ｄ
-61		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m国道、
南西3.6m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,200)
d １０８０８
０７Ｄ
-60		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東（駅前広場
）市道、
北18m、
角地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
e １０８０８
０７Ｄ
-81		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
北西7.5m、
北東4m、
三方路
商業
高度3種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
284,788  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
303,866 		 100
[  99.0]
306,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
288,325  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
293,515 		 100
[  98.0]
299,505 
300,000 
c (　           ) 
238,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
251,284 		 100
[  87.3]
287,840 
288,000 
d (　           ) 
335,607  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
336,259 		 100
[ 118.7]
283,285 
283,000 
e (　           ) 
272,441  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
289,416 		 100
[  99.0]
292,339 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    294,000 円／㎡]  



横須賀 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,557,011 
3,797,153 
13,759,858 
11,932,500 
1,827,358 		 （　0.9321）
1,703,280 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     40,554,286 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 ＲＣ6 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度3種最高31m
まちづくり協定		 100 ％   400 ％   400 ％   165 ㎡     13.2 m x   13.1 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して６階建の店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似する建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
75.0 
78.75 
3,793 
298,699 		 6.0  1,792,194 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
3,034 
270,785 		 5.0  1,353,925 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
2,845 
253,916 		 3.0  761,748 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
2,845 
253,916 		 3.0  761,748 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
2,845 
253,916 		 3.0  761,748 
0.0  0 

計
630.00 
83.3 
525.00 

1,585,148 		 6,193,111 
0 
⑨年額支払賃料      1,585,148 円　×　12ヶ月　＝　      19,021,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,021,776 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,521,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,500,034 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,193,111 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,557,011 円　　　　（　       106,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,793 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 925,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 570,653 円  　　　       19,021,776　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      359,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,572,500 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,797,153 円　（　　　　　　        23,013 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,932,500 円  
（　　　　　        72,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,557,011 円      
②総費用 3,797,153 円      
③純収益　①－② 13,759,858 円      
④建物等に帰属する純収益 11,932,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,827,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,703,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,554,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市根岸町二丁目２０５番１１
 0202000289281-0000
2 　横須賀市根岸町二丁目２０５番１２
 0202000289282-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
横須賀 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 47,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外
｢根岸町２－２１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高31m
まちづくり協定

(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 銀行、店舗等が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 西22m国道 水道、下水 北久里浜

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 北久里浜駅北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度3種最高31m
まちづくり協定
⑤地域要因の将
　来予測		 銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと
予測される。地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね横須賀市及びその周辺の商業地域である。主な需要者は横須賀市内及びその周辺の中小企業や個人事
業者であるが、近年は広域的にチェーン展開する飲食店も目立つ。近隣地域及びその周辺は背後に住宅地を控える駅前
の商業地域で繁華性は高く、供給に比べ需要は旺盛である。商業地の取引件数は少なく、個別性も強いため、取引の中
心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、繁華性が近い複数の事例を収集して試算されており信頼性は高い。駅周辺の繁華性の高い商業地で、賃貸
店舗も多く収益を基準に価格形成される傾向にあることから、収益価格の信頼性も高い。したがって、市場性を反映し
て求められた比準価格と収益性を反映して求められた収益価格を共に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    286,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。市内の不動
産市況も回復基調で、地価が上昇に転じた地
域が拡大している。


店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。格
別の地域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０８
０１Ｄ
-80		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
南4m、角地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
b １０８０８
０２Ｄ
-61		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m国道、
南西3.6m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,200)
c １０８０８
０１Ｄ
-81		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,240)
d １０８０８
０３
-28		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25.8m市道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
284,788  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
299,442 		 100
[  97.0]
308,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
309,000 
b (　           ) 
238,954  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
251,777 		 100
[  86.4]
291,409 
291,000 
c (　           ) 
269,578  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
292,847 		 100
[  87.5]
334,682 
335,000 
d (　           ) 
402,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
388,845 		 100
[ 101.0]
384,995 
385,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



横須賀 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,242,687 
3,767,437 
13,475,250 
11,739,000 
1,736,250 		 （　0.9321）
1,618,359 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,532,357 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 ＲＣ6 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度3種最高31m
まちづくり協定		 100 ％   400 ％   400 ％   165 ㎡     13.2 m x   13.1 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗、３～６Ｆ事務所フロア貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
75.0 
78.75 
3,725 
293,344 		 6.0  1,760,064 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
2,980 
265,965 		 5.0  1,329,825 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
2,794 
249,365 		 3.0  748,095 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
83.3 
525.00 

1,556,769 		 6,082,269 
0 
⑨年額支払賃料      1,556,769 円　×　12ヶ月　＝　      18,681,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,681,228 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,494,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,186,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,082,269 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,242,687 円　　　　（　       104,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,725 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 910,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 560,437 円  　　　       18,681,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      386,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,547,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,767,437 円　（　　　　　　        22,833 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,739,000 円  
（　　　　　        71,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,242,687 円      
②総費用 3,767,437 円      
③純収益　①－② 13,475,250 円      
④建物等に帰属する純収益 11,739,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,736,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,618,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,532,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市根岸町二丁目２０５番１１
 0202000289281-0000
2 　横須賀市根岸町二丁目２０５番１２
 0202000289282-0000
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備考