令和8年1月15日　提出 横須賀 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -67 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　川上　伸吾   TEL.

鑑定評価額 7,120,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長井３丁目９番４８３ ｢長井３－４１－３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 海岸沿いの中小規模 一般住宅が多い地域 北西4m市道 水道、下水 三崎口 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅北西方 4.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 海岸沿いに中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、価格形成に影響を与えるような特 段の変動要因は見受けられないため、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三浦半島西部の住宅地域一帯であり、特に長井・佐島・初声町地区に存する住宅地域との代替競争関係が 強い。主な需要者は自宅建築を目的とする市内在住の一次取得者及び二次取得者であるが、近年、海岸沿いの住宅地域 においては都内・横浜市等在住者によるセカンドハウス需要が強まっている。取引の中心は地積１００～１３０㎡程度 、価格は５００～１０００万円程度であり、新築戸建については２５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からはバス利用で交通利便性に劣ることからアパート等の賃貸需要は希薄であり、賃貸市場が形成される地域性 に乏しいと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、求めた試算価格は比準価格のみであるが、再吟味の結果、 規範性の高い十分な質量の資料に基づいて試算されており、信頼するに足る価格であると判断したため、比準価格を標 準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [100.0] 100 61,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続いており、地価は全 体的に上昇傾向。市内の人口減少・高齢化は 進行中だが、取引件数は概ね横ばい推移を維 持している。 海沿いの開放的な住環境であり、地域要因に 特段の変動はないが、セカンドハウス需要の 強まりの影響で地価は上昇基調が強まってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％