令和8年1月15日　提出 横須賀 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -61 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市粟田２丁目１１９３番３７ ｢粟田２－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 ＹＲＰ野比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 ＹＲＰ野比駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＹＲＰ野比駅から徒歩２０分程度に位置する、一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域である。地域要因に特段の 変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南東部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要者は、横 須賀市内のほか地縁的選好性を有する１次又は２次取得者である。近隣地域は最寄駅から徒歩限界圏にあるが、周辺に は生活利便施設が点在し、住環境も良好であることから、相応の需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、１５０㎡程 度の更地で１，０００万円台半ば、新築戸建で３，０００～３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域である。賃貸物件は、アパート、戸建住宅ともに見られず、収益想定 は困難であることから、収益還元法の適用は断念した。当地域は、自己利用を目的とした取引が中心であり、居住の快 適性や利便性が重視され、価格が形成される傾向にある。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [102.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、米国の通商政策による影響がみられ るものの、緩やかに回復している。市内の地 価は、全体的には上昇幅が拡大している。 ＹＲＰ野比駅徒歩限界圏に位置する、一般住 宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％