令和8年1月15日　提出 横須賀 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -51 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 985,000,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市平成町２丁目７番２ ②地積 　(㎡) 5,830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 地区計画等 (80,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ11 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 県立大学 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   290 ｍ、南   140 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海辺ニュータウン地区地区計 画：共同住宅地区に該当する 。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 県立大学駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度1種最高15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。周辺には共同住宅 のほか大規模商業施設も多く見られ、生活利便性の良好な地域であるため需要は強く、地価も上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              154,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市を中心に横浜市南部まで含めた共同住宅地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者は 分譲販売を目論むマンション開発業者が中心となる。市内には戸建住宅を志向する一定の層が存しているが、近年マン ション需要が増加しており、その結果マンション素地に対する需要も強まりを見せている。一方、供給は限定的で取引 自体少なく、投資計画に伴う個別性も非常に強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的な類似地域に存する取引事例を基にマンション用地としての適性が高い３事例を関連付けて試算され た実証的且つ説得力の高い価格である。開発法による価格は市況を踏まえた開発計画に基づき適切に算定したが、試算 過程の全てにおいて想定要素が含まれる点に留意が必要である。以上より、説得力の高い比準価格を標準に、相応の説 得力を有する開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [103.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の取引件数は概ね横這い、人口減少 や高齢化は進行しているが、全体的な需給動 向は堅調に推移しており、取引価格も総じて 上昇傾向にある。 共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域的 特性に特段変動はない。新たな土地供給の動 きは見られず、稀少性も高いため、地価は上 昇基調にある。 対象標準地は三方路地であり、複数の出入口 の設置等が可能となり、共同住宅用地として は効用増となる。なお、個別的要因に変動は ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％