令和8年1月15日　提出 横須賀 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -43 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市浦郷町４丁目１２番１３ ②地積 　(㎡) 1,435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (76,231) 1:2 共同住宅 ＲＣ5 中規模マンションが 建ち並ぶ住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 追浜 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    65 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 追浜駅東方 770m 法令 規制 １中専 (76,231) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 追浜駅から徒歩１０分程度に位置する、中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域である。当面は現状のまま推移す るものと考えられるが、追浜駅を中心とした再開発事業の進捗等が周辺地価に影響を及ぼすものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              148,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市、逗子市及び横浜市南部の住宅地域及び商住又は住工混在地域と判断した。主な需要者は、マ ンション開発を目的とした不動産業者等である。立地条件に恵まれたマンション開発素地については引き合いが強い一 方、供給は限定的であるため、需給は引き締まった状況となっている。取引の中心価格帯は、規模や立地条件等により 価格水準が大きく異なるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、実際の取引事例に基づいて求められたもので、 市場性を反映した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、開発法による価格は、投資採算性の観点から求めた価格 で、主な需要者の行動原理を反映した価格であるが、想定要素を含み、やや信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し 、開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、米国の通商政策による影響がみられ るものの、緩やかに回復している。市内の地 価は、全体的には上昇幅が拡大している。 追浜駅徒歩圏に位置する中規模マンションが 建ち並ぶ住宅地域で、同駅周辺に再開発計画 等があるが、現状、地域要因に特段の変動は 認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％