鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横須賀 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -31

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市走水２丁目７９５番｢走水２－９－４｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 急傾斜地崩壊危険 (70,200)
	台形 1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域	北東5.1m市道	水道、下水	馬堀海岸 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、５．１
ｍ市道

交通

施設

馬堀海岸駅北東方

2.7km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
急傾斜地崩壊危険

⑤地域要因の将
　来予測

駅バス圏の住宅地域で特段の変動要因も認められないため、今後も現環境維持と予測する。地縁性がやや強い地
域であるが、取引数が少ないながらも需給は概ね均衡しており、当面の地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線で概ね横須賀市南東部の住宅地域一円。需要者は横須賀市及びその周辺
に居住する１次・２次取得者層が中心となる。最寄駅バス圏で地縁性も強い圏域であるが、周辺環境が良好で不動産に
対する需給バランスも概ね均衡しているため、地価は安定傾向で推移している。中心価格帯は、土地が１５０㎡程度で
概ね１０００万円前後、新築戸建は少ないが、１００㎡程度の土地付きで概ね２０００万円台半ば程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸需要も認められるが共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自己使用目的の居住用不動産である。よ
って、その価格形成過程では居住の利便性や快適性の良否が作用するため、不動産に対する有効需要を反映した比準価
格の規範性・信頼性は高く説得力が認められるが、収益価格の説得力はやや劣ると判断する。従って、本評価では比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[156.2]

[100.0]
100

65,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内では人口減少、高齢化が進行中だが、利
便性が劣るエリアでも住宅需要は回復してお
り、緩やかながらもほぼ全域で地価は上昇傾
向にある。

海に近いが地域的範囲が狭く地縁性も認めら
れる住宅地域。物件取引は少ないが、住宅の
需要と供給は概ね均衡しているため、地価は
安定傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +6.3
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８０６ -31	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北11m国道、中間画地		１中専高度1種最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (70,200)
b	１０８０８０８Ｄ -71	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
c	１０８０８０８Ｄ -14	横須賀市		更地	（　）	不整形	南東1.8m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
d	１０８０８０８Ｄ -62	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.8m市道、南西4.3m、二方路		１中専高度1種最高15m (80,200)
e	１０８０８０８Ｄ -59	横須賀市		更地	（　）	長方形	北2.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,740	100 [ 114.9]	68,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,500
b	(　 ) 85,916	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,462	100 [ 133.0]	65,761		65,800
c	(　 ) 54,033	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	57,132	100 [ 83.2]	68,668		68,700
d	(　 ) 119,962	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	112,749	100 [ 164.3]	68,624		68,600
e	(　 ) 66,940	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	58,558	100 [ 90.3]	64,848		64,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +12.8	環境　　　　 +41.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,300 円／㎡]

横須賀 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,010,021	581,595	2,428,426	2,229,040	199,386	（　0.9712） 193,644	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,503,349 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.50	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 急傾斜地崩壊危険	70 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	8.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積４２．５㎡程度・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,522	129,370	1.0	129,370
							1.0	129,370
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,553	132,005	1.0	132,005
							1.0	132,005
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		261,375		261,375
								261,375

⑨年額支払賃料	261,375 円　×　12ヶ月　＝　 3,136,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,136,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,885,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,010,021 円　　　　（　 17,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,553 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,000 円	29,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,095 円	3,136,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 581,595 円　（　　　　　　 3,441 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,229,040 円（　　　　　 13,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,010,021 円
②総費用	581,595 円
③純収益　①－②	2,428,426 円
④建物等に帰属する純収益	2,229,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,503,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 -31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市走水二丁目７９５番	0202000316065-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
横須賀 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -31

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　和田　智弘

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市走水２丁目７９５番｢走水２－９－４｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 急傾斜地崩壊危険 (70,200)
	台形 1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域	北東5.1m市道	水道、下水	馬堀海岸 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．１
ｍ市道

交通

施設

馬堀海岸駅北東方

2.7km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
急傾斜地崩壊危険

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。生活利便性
等はやや劣るが、リゾート需要や割安感に着目した需要を背景に、地価は横這いから若干の上昇に転じている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市東部を中心とした住宅地域一帯である。需要者は地縁を有する市内居住者が中心となるが、リ
ゾート需要に伴う圏外からの転入も見受けられる。駅から遠く利便性のやや劣る住宅地も多いが、割安感に基づく需要
の強まりを受け、安定的な取引市場が形成されている。取引自体少なく、取引価格も規模や立地条件等によるバラツキ
が大きく個別性が強い。また、事情を有する取引も多いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も存するが戸建住宅が中心であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていな
い。需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。比
準価格は立地特性等が類似し地域格差も小さな規範性の高い３事例を中心に試算された説得力の高い価格である。よっ
て、比準価格を標準に収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[156.8]

[100.0]
100

65,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の取引件数は概ね横這い、人口減少
や高齢化は進行しているが、全体的な需給動
向は堅調に推移しており、取引価格も総じて
上昇傾向にある。

最寄駅から遠く、利便性のやや劣る住宅地域
で、地域的特性に変動はないが、リゾート需
要等を背景に、地価は横這いから若干の上昇
に転じている。

形状が台形であるが、地域の標準的な画地の
範囲内にある。北東向きの画地であるが、北
向き画地との差は生じない。なお、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０８０６ -31	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北11m国道、中間画地		１中専高度1種最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (70,200)
b	１０８０８０６ -15	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北2m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災警特別区域 (70,160)
c	１０８０８０６ -28	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北西4.2m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,168)
d	１０８０８０８Ｄ -10	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西4m、角地		１低専風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,740	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,897	100 [ 108.8]	72,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,500
b	(　 ) 67,283	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,956	100 [ 103.9]	65,405		65,400
c	(　 ) 75,630	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	69,098	100 [ 110.8]	62,363		62,400
d	(　 ) 75,071	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,672	100 [ 116.5]	64,955		65,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,600 円／㎡]

横須賀 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,898,976	557,562	2,341,414	2,146,760	194,654	（　0.9712） 189,048	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,396,465 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.40	Ｗ2	169.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 急傾斜地崩壊危険	70 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	8.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、対象標準地の地積等を考慮して各階２戸（各居室部分：約４２㎡）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.50	100.0	84.50	1,428	120,666	1.0	120,666
							1.0	120,666
2～ 2	居宅	84.50	100.0	84.50	1,457	123,117	1.0	123,117
							1.0	123,117
～

～

～

計		169.00	100.0	169.00		243,783		243,783
								243,783

⑨年額支払賃料	243,783 円　×　12ヶ月　＝　 2,925,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,925,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,779,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,783 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,783 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,898,976 円　　　　（　 17,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,762 円	2,925,396　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,562 円　（　　　　　　 3,299 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 169.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,146,760 円（　　　　　 12,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,898,976 円
②総費用	557,562 円
③純収益　①－②	2,341,414 円
④建物等に帰属する純収益	2,146,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	194,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	189,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,396,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 -31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市走水二丁目７９５番	0202000316065-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考