令和8年1月15日　提出 横須賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -19 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市湘南鷹取４丁目２７番１４３ ｢湘南鷹取４－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 追浜 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南   115 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、画地の分割 ができないほか、用途が専用 住宅等に限定される。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 追浜駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模が大きく取引総額が嵩むため、近隣市からの需要者や市内富裕層による取引が多い。駅前の再開発はこ れらの需要者に影響せず、当面は現状のまま良好な住環境を保って推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市北部高台に形成された京急本線追浜駅バス圏の住宅地の圏域。建築協定がある街区は総額がか さむため、横浜市からの転入や比較的経済的余裕がある市内在勤者の需要が目立つ。競合する物件は横浜市南部の住宅 であるため、日産追浜工場の閉鎖や駅前再開発の遅れが取引に影響する気配はない。取引の中心価格帯は、更地や中古 物件が２５００～３５００万円程度、新築建売住宅は４５００～５０００万円程度の水準で安定して推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定によって共同住宅の建築ができず、戸建住宅の一棟貸しも少ないため収益価格は求めなかった。比準価格は対 象標準地と同じ分譲地内の取引事例に基づいて求めたが、規模や地勢、画地分割の可能性等によって取引価格水準に差 が生じることを踏まえ、慎重に要因比較を行って湘南鷹取における標準的な取引価格水準を把握するよう努めた。以上 により、対象標準地のこれまでの価格動向の推移も検討したうえで、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　横須賀 -24                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は県内で最も人口減少数の大きい地 域であり、高齢化率も３３％を超えた。横須 賀中央駅前の若松町で再開発が進行中。 駅前の再開発が遅れ、日産追浜工場の閉鎖が 決まった中で、高台の湘南鷹取では需要層が 異なるため影響は少ない。取引は高値安定で 推移する。 標高は約６４ｍ。道路との高低差が約０～２ ｍで基礎部分の擁壁の劣化が進むが、現状、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％ +2.5 ％