令和8年1月14日　提出 横須賀 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -18 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長井３丁目２５７６番１４ ｢長井３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 南東4m市道 水道、下水 三崎口 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 三崎口駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く見られる住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅からバス便利用圏で あるが、一般住宅地としての相対的な市場競争力は相応にあり、需要及び地価はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横須賀市西部及び三浦市北部の最寄駅からバス圏内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居 住する一次取得者層が中心である。バス圏内に存する為、交通の利便性には劣る住宅地域であるが、居住環境が良好で ある為、相応の需要が認められ、地価はやや上昇傾向となっている。土地は１００～１８０㎡程度で概ね６００～１， １００万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からバス便圏内の住宅地域に所在し、周辺は戸建住宅が中心である。典型的な需要者である自己使用目的の個人 等は、収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にある。また、当地域では戸建住宅の貸家は殆ど見られず、適正な 賃料水準を把握することが困難で収益性になじまず、収益還元法は非適用とした。よって、信頼性の高い比準価格を採 用し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [102.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心の住宅価格高騰が周辺部に波及し、不動 産価格も総じて上昇傾向にあるが、立地・駅 距離等による二極化の他、金利、物価への注 視も必要である。 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で 、地域的特性に特段の変動はない。駅から徒 歩圏内にあり、住環境は良好で、地価はやや 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％