別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横須賀 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.
鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市富士見町３丁目２４番４６
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
 北3.4m私道 水道、ガス、下水 県立大学

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南     5 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、３．
４ｍ私道		 交通

施設		 県立大学駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 県立大学駅から徒歩１７分程度に位置する、小規模一般住宅が多い高台の住宅地域である。地域要因に特段の変
動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部及び東部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要
者は、横須賀市内及び周辺に居住する１次又は２次取得者層である。近隣地域及び周辺のように、道幅が狭いなど、街
路条件が劣り、起伏も大きい立地の物件についての需要は弱めであったが、最近では地価上昇の影響が波及してきてい
る。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で１，０００万円弱、新築戸建で２，０００万円台半ばとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模一般住宅が多い高台の住宅地域である。自己の居住用物件の取引が中心の地域で、一部でアパート等
が見られるものの、収益性が乏しいため、土地の取得によるアパート経営は見込みがたい。自己の居住用物件の取引に
おいては、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、比準価格を重視
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -44                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [100.0]
100		 94,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響がみられ
るものの、緩やかに回復している。市内の地
価は、全体的には上昇幅が拡大している。


県立大学駅徒歩限界圏に位置する、小規模一
般住宅が多い高台の住宅地域であり、地域要
因に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０８
０７Ｄ
-34		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
b １０８０８
０５
-6		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西2.7m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
c １０８０８
０５
-8		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南3.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
d １０８０８
０５Ｄ
-115		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
宅造規制区域
(40,80)
e １０８０８
０１
-37		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
94,968 		 100
[  99.0]
95,927 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
80,078  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
83,415 		 100
[  94.1]
88,645 
88,600 
c (　           ) 
92,347  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
91,170 		 100
[ 100.0]
91,170 
91,200 
d (　           ) 
109,684  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
113,018 		 100
[ 109.9]
102,837 
103,000 
e (　           ) 
109,154  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
108,506 		 100
[ 115.5]
93,945 
93,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,500 円／㎡]  



横須賀 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,771,733 
315,836 
1,455,897 
1,159,400 
296,497 		 （　0.9712）
287,958 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,696,698 円　　　　（　     67,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 Ｗ2 94.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   160 ％   99 ㎡     10.5 m x   10.0 m  前面道路：私道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ、平均専有面積約４７㎡の住戸全２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
1,569 
73,743 		 1.0  73,743 
1.0  73,743 

 2～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
1,601 
75,247 		 1.0  75,247 
1.0  75,247 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
94.00 
100.0 
94.00 

148,990 		 148,990 
148,990 
⑨年額支払賃料        148,990 円　×　12ヶ月　＝　       1,787,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,787,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        89,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,698,486 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           148,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          148,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          71,832 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,771,733 円　　　　（　        17,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,601 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 53,636 円  　　　        1,787,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,700 円  　　　　     15,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         315,836 円　（　　　　　　         3,190 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,159,400 円  
（　　　　　        11,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,771,733 円      
②総費用 315,836 円      
③純収益　①－② 1,455,897 円      
④建物等に帰属する純収益 1,159,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 296,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 287,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,696,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市富士見町三丁目２４番４６
 0202000351629-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横須賀 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 9,310,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市富士見町３丁目２４番４６
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
 北3.4m私道 水道、ガス、下水 県立大学

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南     5 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 衣笠駅も利用可能。 街

路		 基準方位北　３．４
ｍ私道		 交通

施設		 県立大学駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 県立大学駅のほか、衣笠駅ともほぼ等距離にあるが、両駅よりも標高が４０ｍ程度高く、曲がりくねった道路は
途中コンクリート舗装で街路条件が劣る。当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市東部から中央部に位置し、京急本線及びＪＲ横須賀線各駅の徒歩圏から徒歩限界圏にある住宅
地の圏域。駅との高低差がある傾斜地では市外からの需要者は少ない一方で、割安感のある中古住宅に対し、市内在住
の一次取得者が需要者の中心となっていると推測する。街路条件の如何により総額１０００万円を切る取引も見られる
中で、対象標準地規模の新築建売住宅は３０００万円弱、中古物件は１５００～２０００万円程度で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古くからのアパートも見られるが、駅との高低差があり利便性に劣るため、賃料水準は低く、収益価格は低めに得られ
た。比準価格は、対象標準地類似の取引事例が少なく、中古物件に対する配分法の適用が困難な中、慎重に要因比較を
行って当該地域の取引価格水準を把握するよう努めた。当該地域では自用目的の取引が中心であることに鑑み、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を中心として、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -44                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.5]		 [100.0]
100		 94,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市は県内で最も人口減少数の大きい地
域であり、高齢化率も３３％を超えた。横須
賀中央駅前の若松町で再開発が進行中。


最寄駅との高低差が約４０ｍの高台に位置し
、近隣地域の西側は土砂災害警戒区域。他方
市中心部としては割安感が生じ、需要の回復
が見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０８
１０Ｄ
-12		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.2m私道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b １０８０８
０７Ｄ
-34		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
c １０８０８
１０Ｄ
-18		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西1.8m市道、
中間画地
準工
高度1種最高15m
(70,200)
d １０８０８
０７Ｄ
-9		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.2m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
125,435 		 100
[ 106.9]
117,339 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
91,513  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
93,754 		 100
[  98.1]
95,570 
95,600 
c (　           ) 
101,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
113,468 		 100
[ 113.5]
99,972 
100,000 
d (　           ) 
103,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
104,515 		 100
[ 108.0]
96,773 
96,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　 +13.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,000 円／㎡]  



横須賀 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,736,177 
314,360 
1,421,817 
1,159,400 
262,417 		 （　0.9712）
254,859 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,926,953 円　　　　（　     59,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｗ2 94.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   99 ㎡     10.5 m x   10.0 m  前面道路：私道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４７㎡、２ＤＫファミリータイプ２戸を想定した。低層住宅が標準的であり、２階建とした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段につき。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
1,535 
72,000 		 1.0  72,000 
1.0  72,000 

 2～  		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
1,582 
74,000 		 1.0  74,000 
1.0  74,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
94.00 
100.0 
94.00 

146,000 		 146,000 
146,000 
⑨年額支払賃料        146,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,752,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,752,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        87,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,664,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           146,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          146,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          70,390 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,736,177 円　　　　（　        17,537 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 52,560 円  　　　        1,752,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,700 円  　　　　     15,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         314,360 円　（　　　　　　         3,175 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,159,400 円  
（　　　　　        11,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,736,177 円      
②総費用 314,360 円      
③純収益　①－② 1,421,817 円      
④建物等に帰属する純収益 1,159,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 262,417 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 254,859 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,926,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市富士見町三丁目２４番４６
 0202000351629-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考