別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
相模原南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.
鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相模大野３丁目３１２番５
｢相模大野３－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南西18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相模大野

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       382 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 相模大野駅西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ相模大野駅前の商業地域。旧伊勢丹跡地で商業施設併用の高層マンションが竣
工することに伴い、中央通路が開通し、商業施設も順次開業予定。駅前商業地の収益性増大の期待感が高まる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県内鉄道駅の駅前ないし周辺に所在する商業地域と把握する。主たる需要者は商業ビル経営を手掛ける不
動産業者、個人投資家、投資法人、広域的な店舗展開を企図する企業等が想定し得る。近時周辺で把握された取引価格
から立地の稀少性に対する市場の高い評価が窺われる。商業地取引は動機や物件規模等の個別性が強く、中心価格帯を
見出すことは難しいが、開差のある各取引価格を分析すると、現時点では各試算価格の範囲を価格帯と捉え得る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏から広域的に収集し、対象標準地と価格牽連性が認められる商業地の取引事例に基づき試算した
もので、実証的且つ客観的な価格である。また相模大野駅周辺の商業地域には賃貸用の店舗・事務所ビルも一定数見ら
れ、賃貸市場の熟成度は比較的高いことから、収益価格も相応の説得力を有する。以上を踏まえ、本件では市場性を反
映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内金融機関の貸出状況は、個人向けは住宅
ローンを中心に増加、法人向けは運転資金・
設備資金ともに増加。貸出約定平均金利は緩
やかに上昇。

旧伊勢丹跡地の商業施設付マンションが竣工
する。駅周辺の人流が大きく改善され収益性
が高まる。人口増加と地域環境向上等の期待
で地価は上昇。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
０２Ｄ
-24		 相模原市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b １０８０９
０５
-57		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c １０８１１
０１Ｄ
-10		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d １０８１０
１２
-18		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
e １０８１０
０６Ｄ
-316		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西15m、北6m、
三方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
715,350  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
833,346 		 100
[  78.0]
1,068,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
1,286,174  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,337,621 		 100
[  88.4]
1,513,146 
1,590,000 
c (　           ) 
983,485  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,079,867 		 100
[  65.2]
1,656,238 
1,740,000 
d (　           ) 
965,633  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
984,026 		 100
[  61.7]
1,594,856 
1,670,000 
e (　           ) 
1,236,106  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,195,652 		 100
[  92.6]
1,291,201 
1,360,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



相模原南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,685,374 
12,973,515 
47,711,859 
30,713,900 
16,997,959 		 （　0.9571）
16,268,747 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    428,124,921 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 312.00 ＲＣ8 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   382 ㎡     14.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～４階を事務所、５～８階を共同住宅とする店舗事務所兼共同住宅ビルを想定した。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
75.0 
195.00 
7,700 
1,501,500 		 10.0  15,015,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
4,690 
916,895 		 6.0  5,501,370 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
230.00 
85.0 
195.50 
3,780 
738,990 		 4.0  2,955,960 
0.0  0 

 5～ 8		 居宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,400 
378,000 		 2.0  756,000 
1.0  378,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
85.5 
1,411.50 

5,408,375 		 29,452,290 
1,512,000 
⑨年額支払賃料      5,408,375 円　×　12ヶ月　＝　      64,900,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,411.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,900,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,192,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,708,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,452,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         270,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,512,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         705,953 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,685,374 円　　　　（　       158,862 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,958,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,947,015 円  　　　       64,900,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,892,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,190,500 円  　　　　    493,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       493,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       493,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,973,515 円　（　　　　　　        33,962 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 493,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,713,900 円  
（　　　　　        80,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,685,374 円      
②総費用 12,973,515 円      
③純収益　①－② 47,711,859 円      
④建物等に帰属する純収益 30,713,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,997,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,268,747 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    428,124,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区相模大野三丁目３１２番５
 0219000102632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
相模原南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相模大野３丁目３１２番５
｢相模大野３－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南西18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相模大野

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       382 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 伊勢丹跡地に４１階建てマン
ション建築中		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 相模大野駅西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設、店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域として現状の環境にて推移すると予測する。好調な経済を背
景に、商業地への需要は強く、地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県央・湘南エリア及び隣接の町田市も含む駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域。
需要者の中心は相模原市を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等である。投資適格性の高い物件へ
の需要は根強く、また好調な経済を背景に地価は上昇基調となっている。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく
、また個別性が強く把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内を広域的に収集した事例を採用し試算したもので実証的な価格である。収益価格は投資判断の材料とな
り、特に近隣地域は中心商業圏域に属し、繁華性、商業集積度が優っている。賃貸物件は、低層階の店舗、上層階の事
務所等で、投資適格性の高い物件への需要も見られ、収益価格もある程度有力な指標である。従って比準価格をやや重
視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平均株価が５万円を突破する局面も見られ、
円安や物価上昇と言った懸念もある。商業地
への需要は、最近の経済状況を反映し、堅調
である。

駅前商業地で、旧伊勢丹跡地に商住複合高層
マンションの建築も進み、「相模大野」駅周
辺の空き店舗も減少し、商況が活性化してい
る。

個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
０１Ｄ
-10		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b １０８１１
１３Ｄ
-21		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
c ７０７１１
０８Ｄ
-17		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d １０８１１
０６Ｄ
-57		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
中間画地
商業
商業地形成事業
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
983,485  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,079,867 		 100
[  76.8]
1,406,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,480,000 
b (　           ) 
853,723  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
950,194 		 100
[  68.6]
1,385,122 
1,450,000 
c (　           ) 
1,238,771  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
1,234,838 		 100
[  90.2]
1,369,000 
1,440,000 
d (　           ) 
309,416  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
457,046 		 100
[  60.5]
755,448 
793,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,460,000 円／㎡]  



相模原南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,497,768 
12,390,182 
46,107,586 
30,153,200 
15,954,386 		 （　0.9571）
15,269,943 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    401,840,605 円　　　　（　  1,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 312.74 ＲＣ8 1,677.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   382 ㎡     14.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階が店舗、３、４階が事務所、５階以上が共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
264.13 
74.3 
196.25 
7,512 
1,474,230 		 6.0  8,845,380 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
232.21 
85.0 
197.38 
4,132 
815,574 		 5.0  4,077,870 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
233.53 
85.0 
198.50 
3,380 
670,930 		 3.0  2,012,790 
0.0  0 

 5～ 8		 居宅
178.53 
80.0 
142.82 
2,629 
375,474 		 2.0  750,948 
1.0  375,474 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,677.52 
81.2 
1,361.91 

5,133,560 		 19,952,622 
1,501,896 
⑨年額支払賃料      5,133,560 円　×　12ヶ月　＝　      61,602,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,361.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,602,720 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,004,177 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,598,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,952,622 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,557 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,501,896 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         712,668 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,497,768 円　　　　（　       153,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,512 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,904,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,848,082 円  　　　       61,602,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,556,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,390,182 円　（　　　　　　        32,435 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,677.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,153,200 円  
（　　　　　        78,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,497,768 円      
②総費用 12,390,182 円      
③純収益　①－② 46,107,586 円      
④建物等に帰属する純収益 30,153,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,954,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,269,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    401,840,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区相模大野三丁目３１２番５
 0219000102632-0000
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備考