鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
相模原中央 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　津田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区南橋本４丁目７２番３｢南橋本４－７－１１｣				②地積　(㎡)	991 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	工場	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南6m市道、西側道	水道、下水	南橋本 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 130 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

南橋本駅南方

1.0km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道延伸に伴う利便性向上による中小規模工場地等への需要拡大により、地価水準は上昇傾向で推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内の工業地を中心に県央部等の工業地域一帯である。需要者は市内法人等が中心であるが、行政
による立地企業への各種助成及び奨励措置等を背景に他圏域の事業者等による取得も見られる。圏内では、圏央道の整
備進捗に伴う大型物流施設への需要のほか、利便性向上及び景況感改善を反映して中小規模工場地についても需要回復
傾向にある。尚、立地条件や画地規模等の個別性に差があり、一定の取引総額水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模工場、倉庫等が多く見られる工業地域である。当該地域及びその周辺地域では、工場や倉庫等の
賃貸市場の成熟度は高くなく、投資を目的とした倉庫等の取引はあまり見られず、自用目的の事業用不動産としての取
引が中心である。よって不動産取引市場の実態を反映し、信頼性を有する取引事例により試算した比準価格を重視し、
収益価格を参酌して、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

交通インフラ整備の進捗や景況感の改善等を
背景に工業地に対する需要は増加しており、
市内工業地の地価は上昇傾向にある。

中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ国道背後の
工業専用地域である。圏央道の整備等に伴い
、地域の利便性は向上している。

接面状況以外については地域内でほぼ標準的
な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的
要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１１０８Ｄ -6	海老名市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０８１１０８Ｄ -7	厚木市		建付地	（　）	長方形	東15m県道、南6m、角地		準工 (70,200)
c	１０８１１０８Ｄ -1	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、北4.5m、角地		１住居 (80,200)
d	１０８１１０８Ｄ -3	平塚市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	１０８１１０８Ｄ -4	秦野市		更地	（　）	不整形	北東6.3m市道、南西4.8m、北西4m、三方路		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,885	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,953	100 [ 110.1]	125,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 138,700	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,700	100 [ 114.2]	121,454		124,000
c	(　 ) 102,681	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	103,578	100 [ 95.7]	108,232		110,000
d	(　 ) 125,890	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	128,688	100 [ 98.9]	130,119		133,000
e	(　 ) 93,056	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	98,189	100 [ 77.6]	126,532		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

相模原中央 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,085,156	1,957,383	8,127,773	4,884,330	3,243,443	（　0.9722） 3,153,275	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	78,831,875 円　　　　（　 79,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	630.00	Ｓ1	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	991 ㎡	38.8 m x 24.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造平屋建ての標準的な工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	630.00	100.0	630.00	1,444	909,720	5.0	4,548,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		630.00	100.0	630.00		909,720		4,548,600
								0

⑨年額支払賃料	909,720 円　×　12ヶ月　＝　 10,916,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,916,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 873,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,043,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,548,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,085,156 円　　　　（　 10,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	54,583 円	10,916,640　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,007,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,100 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,957,383 円　（　　　　　　 1,975 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 80 ％　＋　0.0737 × 10 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,884,330 円（　　　　　 4,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,085,156 円
②総費用	1,957,383 円
③純収益　①－②	8,127,773 円
④建物等に帰属する純収益	4,884,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,243,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,153,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,831,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原中央 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市中央区南橋本四丁目７２番３	0219000390849-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
相模原中央 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　小畑　宏之

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区南橋本４丁目７２番３｢南橋本４－７－１１｣				②地積　(㎡)	991 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	工場	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南6m市道、西側道	水道、下水	南橋本 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 130 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

南橋本駅南方

1.0km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場・倉庫等が建ち並ぶ成熟した工業地域である。地価は景気回復に伴い当面は強含みで推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市中央区内の工業地を中心として、圏央エリアの工業地域一帯と判定した。中心となる需要者は自
己使用の製造業者、倉庫業者等である。周辺には大中規模の工場が集積して工業地としての環境は良好である。圏央道
開通により、交通利便性が飛躍的に向上したため、大規模地であれば物流施設への転用需要も認められる。工場地の取
引価格は立地、規模、用途等により大きな差があり、中心となる価格水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は中小規模工場・倉庫等が多く見られる工業地域である。当該地域及びその周辺地域では、工場や倉庫等の賃貸市
場の成熟度は低いため想定要素が多く建築費高騰の影響もあり、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が
中心であるため、不動産取引市場の実態を反映した取引事例により試算した比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し
た上で標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復、圏央道の整備の進捗等に伴って
、工業地の地価は堅調な動きを示している。

国道１２９号線背後に中小規模工場、倉庫等
が建ち並ぶ工業地域である。圏央道の開通に
より各方面へのアクセスも向上した。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１１０１Ｄ -22	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.7m市道、南東11m、角地		工専 (70,200)
b	１０８１１１３ -41	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０８１１１６Ｄ -53	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０８１１０６Ｄ -7	相模原市緑区		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、北西1.8m、角地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,158	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	183,123	100 [ 101.9]	179,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 76,859	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,934	100 [ 100.0]	78,934		80,500
c	(　 ) 85,000	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	129,564	100 [ 104.0]	124,581		127,000
d	(　 ) 144,171	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	167,087	100 [ 164.9]	101,326		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

相模原中央 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,638,168	1,926,164	7,712,004	4,884,330	2,827,674	（　0.9722） 2,749,065	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	68,726,625 円　　　　（　 69,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	630.00	Ｓ1	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	991 ㎡	38.8 m x 24.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造平屋建ての標準的な工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	630.00	100.0	630.00	1,380	869,400	5.0	4,347,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		630.00	100.0	630.00		869,400		4,347,000
								0

⑨年額支払賃料	869,400 円　×　12ヶ月　＝　 10,432,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,432,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 834,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,598,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,347,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,638,168 円　　　　（　 9,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	52,164 円	10,432,800　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 978,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,100 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,926,164 円　（　　　　　　 1,944 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 80 ％　＋　0.0737 × 10 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,884,330 円（　　　　　 4,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,638,168 円
②総費用	1,926,164 円
③純収益　①－②	7,712,004 円
④建物等に帰属する純収益	4,884,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,827,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,749,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,726,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原中央 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市中央区南橋本四丁目７２番３	0219000390849-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考