令和8年1月14日　提出 相模原中央 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 5-5 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区清新１丁目１４５番７ ｢清新１－１－１４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (90,300) 1:2 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 中低層の店舗、マン ションが多い路線商 業地域 北15m市道 水道、ガス、下水 相模原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 相模原駅西方 500m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 相模原駅に比較的近い商業地域である。特段の変動要因はなく、現環境を維持するものと予測される。今後、相 模総合補給廠の一部返還地に係る開発動向及び周辺における都市計画道路事業の進捗に伴う影響が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び周辺市内の商業地域である。需要者の中心は市内及び周辺市における商業事業者等であるが 、画地規模によっては不動産開発業者による土地取得も一部に見られる。駅前商業地への新規投資は多くはないものの 、需要に比べ供給が恒常的に少なく、立地条件等により希少性を伴う物件を中心に概ね堅調に推移している。尚、立地 や画地規模等の個別性に差があり、一定の取引総額水準を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な取引事例から試算した実証的価格である。一方、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は高くなく、投 資採算性から収益目的の需要はあまり期待できないと判断されるものの、駅周辺には賃貸物件も多く、収益価格が取引 価格決定の有力な指標の一つであることは否定できない。本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準としつつ、 収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    296,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 相模原駅の乗降客数は増加しており、商況は 回復基調にある。飲食店や小売店舗等の需要 も改善が見られている。 相模原駅に比較的近い商業地域であり、現下 における特別な変動要因は認められない。 地域内ではほぼ標準的な画地条件の土地であ り、特筆すべき個別的要因の変動は認められ ない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％