別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
相模原中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　小畑　宏之   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 377,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区相模原５丁目２８７番１
｢相模原５－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中高層のビル、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 相模原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 相模原駅徒歩圏の中高層事務所ビルやマンションが建ち並ぶ商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する
。長期的には、老朽化した建物の建替え等により、高度利用が進むと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市中央区を中心に隣接市区等の主要駅周辺の商業地域である。主たる需要者は、市内の事業経営
者のほか広域的に活動する企業等が中心である。大規模な画地にあっては不動産開発業者も参入する。近隣地域の商業
繁華性は高くないが、マンション素地としての需要があり高値取引も見られる。商業地であり中心価格帯は立地、規模
、用途等によって大きく異なるため、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は相模原市中央区の取引事例に基づき試算しており、実証的な価格である。収益価格は、想定要素が多く、建
築費高騰の影響もありやや低位に試算された。当該地域では自用目的がメインであり、収益価格の説得力はやや劣るも
のと判断する。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較衡量の上、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    360,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、円安、物
価高、金利上昇など不安材料も残る。不動産
市場は地域・用途等による多極化が進行して
いる。

相模原駅圏の中心商業地の一角で駅周辺では
新規マンションの分譲や建築が予定されてい
るが、特段の変動要素は見当たらない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
１５
-4		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０８１１
０１Ｄ
-216		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m県道、
北東4.5m、
角地
近商

(100,300)
c １０８１１
０１Ｄ
-213		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０８１１
１５
-11		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
e １０８１１
０１Ｄ
-215		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東40m市道、
南西6m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,609  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,271 		 100
[  81.3]
350,887 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
290,674  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
314,944 		 100
[  80.7]
390,265 
390,000 
c (　           ) 
301,903  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
344,471 		 100
[  84.4]
408,141 
408,000 
d (　           ) 
302,480  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
325,166 		 100
[  90.8]
358,112 
358,000 
e (　           ) 
358,487  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
401,013 		 100
[  93.7]
427,975 
428,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    387,000 円／㎡]  



相模原中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,723,131 
7,429,220 
28,293,911 
23,625,000 
4,668,911 		 （　0.9563）
4,464,880 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    114,484,103 円　　　　（　    321,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 250.00 ＲＣ7 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   357 ㎡     16.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～７階をファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
3,680 
736,000 		 10.0  7,360,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,760 
586,500 		 6.0  3,519,000 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
180.00 
85.0 
153.00 
2,300 
351,900 		 1.0  351,900 
1.0  351,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.1 
1,177.50 

3,082,000 		 12,638,500 
1,759,500 
⑨年額支払賃料      3,082,000 円　×　12ヶ月　＝　      36,984,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,984,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,219,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,764,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,638,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,759,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         839,369 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,723,131 円　　　　（　       100,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,875,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,109,520 円  　　　       36,984,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      507,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,187,500 円  　　　　    375,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,429,220 円　（　　　　　　        20,810 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 375,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,625,000 円  
（　　　　　        66,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,723,131 円      
②総費用 7,429,220 円      
③純収益　①－② 28,293,911 円      
④建物等に帰属する純収益 23,625,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,668,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,464,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,484,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     321,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区相模原五丁目２８７番１
 0219000189413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
相模原中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 377,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区相模原５丁目２８７番１
｢相模原５－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中高層のビル、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 相模原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       357 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市による広域交流拠点（相模
総合補給廠含む）に位置づけ
られている地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 相模原駅徒歩圏の中高層事務所ビルやマンションが多い商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。将
来的には、地区整備や老朽化した建物の建替え等に合わせ、より高度利用が進むと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び周辺市の鉄道各駅周辺に所在し、商業利用に適性が認められる土地が存する圏域である。主
たる需要者は、地元の個人・法人事業者が中心であるが、広域的に店舗網を展開する事業者等も想定し得る。周辺居住
者、駅利用者が多く利用する商業地域であるが、将来の開発期待を織り込んだ潜在需要は強まっており、地価は上昇基
調にある。取引動機や規模はさまざまであり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から徒歩圏内の商業地であるが、投資目的の賃料水準が確立されておらず、収益価格はやや低位に試算された。法人
が需要の中心となっており、取引事例から求められた比準価格は実証的である。商業地に対する取引需要を勘案し、市
場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに過去からの価格動向や推移も踏まえ、単価と総
額との関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平均株価が５万円を突破する局面も見られ、
円安や物価上昇と言った懸念もある。商業地
への需要は、最近の経済状況を反映し、堅調
である。

「相模原」駅勢圏の中心商業地の一角で、地
域要因に大きな変動はない。新規マンション
の分譲が続き、商況に支えられ地価も堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
１５
-9		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北東4m、
二方路
近商

(100,200)
b １０８１１
０１Ｄ
-215		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東40m市道、
南西6m、
二方路
商業

(100,400)
c １０８１１
０１Ｄ
-221		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西40m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d １０８１１
０１Ｄ
-238		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,045  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.1]
353,901 		 100
[  92.7]
381,770 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
358,487  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.2]
349,005 		 100
[  94.0]
371,282 
371,000 
c (　           ) 
426,663  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
432,869 		 100
[  87.2]
496,409 
496,000 
d (　           ) 
401,303  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
392,182 		 100
[  97.5]
402,238 
402,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



相模原中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,539,238 
7,684,661 
27,854,577 
24,066,000 
3,788,577 		 （　0.9563）
3,623,016 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     92,897,846 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 250.00 ＲＣ7 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   357 ㎡     16.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階を店舗、２階を事務所、３～７階をファミリー向けの各階３戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
3,831 
766,200 		 6.0  4,597,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,873 
610,513 		 5.0  3,052,565 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
180.00 
85.0 
153.00 
2,299 
351,747 		 2.0  703,494 
1.0  351,747 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.1 
1,177.50 

3,135,448 		 11,167,235 
1,758,735 
⑨年額支払賃料      3,135,448 円　×　12ヶ月　＝　      37,625,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,625,376 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,010,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,615,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,167,235 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,758,735 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         821,153 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,539,238 円　　　　（　        99,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,831 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,910,000 円  　　　　    382,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,128,761 円  　　　       37,625,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      634,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,247,000 円  　　　　    382,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       382,000 円  　　　　    382,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       382,000 円  　　　　    382,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,684,661 円　（　　　　　　        21,526 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 382,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,066,000 円  
（　　　　　        67,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,539,238 円      
②総費用 7,684,661 円      
③純収益　①－② 27,854,577 円      
④建物等に帰属する純収益 24,066,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,788,577 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,623,016 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,897,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区相模原五丁目２８７番１
 0219000189413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考