令和8年1月14日　提出 相模原中央 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 -29 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　小畑　宏之   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区水郷田名３丁目２３６番３ ｢水郷田名３－１３－２２｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 建築協定 (60,120) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 上溝 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 上溝駅南西方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,120) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である。建築協定により区画整備され居住環境は良好である。交通利 便性に劣るが、割安感による需要も認められ今後の地価水準は現状維持程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内のＪＲ相模線沿線を利用する既成の住宅地域である。需要者の中心は、相模原市及び隣接市に 居住する一次取得者が中心で、その他地域からの転入者は少ない。交通アクセスが劣るため、他地域と比較して需要者 の選好性は高くないが、相対的な割安感から一定の需要が存する地域である。周辺の土地は面積１４０㎡程度で１００ ０万円前後、新築戸建は２０００万円台半ば～３０００万円前半が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、取引の中心は自用目的である。比準価格は実際の住宅地 の取引事例に基づいて試算したものであり、実証的な価格である。賃貸市場が成立していない地域であり、適切な賃貸 事例を収集できないことから収益還元法は適用できなかった。本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比 準価格は妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原中央 -16             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [103.0] 100 [154.0] [100.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復しているが、円安、物 価高、金利上昇など不安材料も残る。不動産 市場は地域・用途等による多極化が進行して いる。 徒歩圏外の住宅地域であるが、住環境は良好 である。特段の地域要因の変化はなく地価は 当面の間安定的であると予想。 標準画地で、個別的要因の変動はなし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％