令和8年1月9日　提出 相模原中央 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 -21 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 587,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区鹿沼台２丁目１９７８番１ ｢鹿沼台２－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 2,241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 不整形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中高層のマンション が多い住宅地域 南7.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 淵野辺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 分譲、賃貸マンション等。一 部店舗。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 淵野辺駅南西方 300m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の中高層のマンション等が存する地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。隣接 エリアでの淵野辺駅南口周辺のまちづくりプラン等による環境・利便性向上が期待される。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              260,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内をはじめ県内・都下等の類似のマンションに適する地域。需要者の中心はマンション事業者。マン ション用地の需要は全体に強く継続する中で、利便性や環境によって取得意欲等に幅もみられる。淵野辺駅周辺は、一 定の利便性と住環境を備えており、特に対象地は前面が公園で良好な住環境で需要が見込まれる。加えて図書館が隣接 し、商業施設も周辺に存する等優位性がある。なお地域内画地の個別性に差があり取引総額水準の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション用地との関連性等が考えられる一定規模の事例から求められ、市場を反映して実証的である。開 発法による価格は投資採算性により算定され、想定に幅を含む面はあるがマンション事業者たる需要者の視点を反映す る中で相応の説得力を有すると判断した。よって比準価格と開発法による価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。他 の標準地との秤量的な検討は類似する地点がなく適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    242,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向。市内マンション市 場は全般に需要の強さが継続している。区内 人口は微減で、区内社会増減では微増傾向。 駅に近く住環境良好でマンション需要は堅い とみられる。市場の特性等の変動はないが、 今後隣接地域でのまちづくりビジョン等の影 響可能性はある。 三方路で利便性・利用効率性が高く、形状が やや劣る。それ以外は地域内の標準的画地で ある。個別的要因の変動はみられない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％