鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
相模原緑 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 -21

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　元

TEL.

鑑定評価額

8,330,000 円

１㎡当たりの価格

52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区太井字丁４０７番９外				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,100) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかに空地、農地が見られる住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	橋本 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

橋本駅西方

7.9km

法令

規制

（都）１中専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域であり、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。交通利便性が劣ること
もあり、地価水準は当面ほぼ横ばい前後の傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧津久井町及び周辺圏域の一般住宅地域。需要者は区内の居住者が多いが環境や総額に着目と推測され
る県外ほか他市町からの転入もみられる。全般にやや北傾斜地勢で、駅から相当に距離があるが、地域周辺では未利用
地の宅地化がみられ、生活利便施設や公共施設等は地区周辺にあり、相応の需要は見込まれる。市場での需要の中心と
なる価格帯は、土地１５０㎡程度では８百万～１千万円弱、土地建物総額で２千万円台前半とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、旧津久井郡内住宅地の一定の代替性の高い取引事例から実証的な価格として妥当に求められた。周辺地域
にはアパート等が介在するが、自己保有地の活用が多いとみられ、賃料水準が低位に形成され収益価格は説得力が劣る
と判断した。また取引需要では自用目的が主であって、収益性より居住快適性等が重視される地域と考えられる。よっ
て比準価格を重視して、収益価格を参酌し、市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原緑（県） -4          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向。市内住宅地市場は
地域・物件の強弱はあるも全般には上向き。
区内人口は微減、地区人口は減少、地区社会
増減は微減傾向。

住環境は標準的であるが、交通利便性等が劣
る中で、相応程度の需要がみられる。市場の
特性等の変動はみられない。

地域内の標準的画地である。個別的要因の変
動はみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１１０２Ｄ -2	相模原市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,100)
b	１０８１１１５ -18	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,100)
c	１０８１１０１Ｄ -154	相模原市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南11m国道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (70,200)
d	１０８１１０５Ｄ -38	相模原市緑区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		（都）１低専土砂災害警戒区域 (50,80)
e	１０８１１０６Ｄ -2	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,843	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,947	100 [ 95.1]	54,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 60,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,976	100 [ 101.9]	59,839		59,800
c	(　 ) 63,538	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,792	100 [ 113.3]	56,304		56,300
d	(　 ) 24,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	32,280	100 [ 67.9]	47,541		47,500
e	(　 ) 88,458	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,846	100 [ 168.0]	54,075		54,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

相模原緑 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,694,774	297,520	1,397,254	1,255,650	141,604	（　0.9705） 137,427	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,053,933 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	100 ％	100 ％	158 ㎡	9.7 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡前後

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,380	69,000	1.0	69,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,399	70,000	1.0	70,000
							0.0	0
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		139,000		139,000
								0

⑨年額支払賃料	139,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,668,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,668,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 70,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,693,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	139,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,694,774 円　　　　（　 10,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	16,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,920 円	1,764,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,500 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 297,520 円　（　　　　　　 1,883 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9705

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0822 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,255,650 円（　　　　　 7,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,694,774 円
②総費用	297,520 円
③純収益　①－②	1,397,254 円
④建物等に帰属する純収益	1,255,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,053,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原緑 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市緑区太井字丁４０７番９	0219005122745-0000
2	相模原市緑区太井字丁４０８番９	0219005122764-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
相模原緑 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 -21

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　山口　隆一

TEL.

鑑定評価額

8,330,000 円

１㎡当たりの価格

52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区太井字丁４０７番９外				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,100) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかに空地、農地が見られる住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	橋本 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

橋本駅西方

7.9km

法令

規制

（都）１中専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道駅から遠隔にある生活利便性が劣る住宅地域。特別な変動要因がないため当分の間は現状維持と予測する

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧津久井町地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は旧津久井地区に地縁を有する在住者ほか、
旧市域からの一時取得者が中心である。特別な変動要因がない地域であるが、周辺に残る農地を宅地化したミニ開発分
譲が散見され、一定の住宅需要が認められる地域である。取引の中心価格帯は、土地１５０㎡程度でで９００～１００
０万円前後、新築戸建住宅で２５００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心に、アパート等も見受けられる住宅地域であるが、外縁部に位置し、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的の取引が中心の住宅
地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参酌し、今後の市場動向を考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原緑 -4                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。金利は上昇傾
向にあるが不動産市況は好調。今後は米国の
通商政策による景気下振れや物価上昇の影響
が懸念される。

鉄道駅から遠隔にある生活利便性が劣る住宅
地域。一時取得者による一定の住宅需要が認
められる。地域要因に特別な変動要因は認め
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１１１５ -18	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,100)
b	１０８１１０１Ｄ -154	相模原市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.2m市道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (70,168)
c	１０８１１０２Ｄ -2	相模原市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,100)
d	１０８１１０６ -7	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m道路、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,976	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,159	100 [ 106.8]	57,265	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 63,538	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,983	100 [ 115.8]	55,253		55,300
c	(　 ) 51,843	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	53,767	100 [ 97.0]	55,430		55,400
d	(　 ) 77,411	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	80,045	100 [ 92.1]	86,911		86,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

相模原緑 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,820,409	318,240	1,502,169	1,346,970	155,199	（　0.9705） 150,621	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,347,133 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｗ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	100 ％	100 ％	158 ㎡	9.7 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともにファミリータイプ（約５７㎡）１戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	57.00	100.0	57.00	1,371	78,147	1.0	78,147
							0.0	0
2～ 2	居宅	57.00	100.0	57.00	1,399	79,743	1.0	79,743
							0.0	0
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		157,890		157,890
								0

⑨年額支払賃料	157,890 円　×　12ヶ月　＝　 1,894,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,894,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 75,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,818,893 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	157,890 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,820,409 円　　　　（　 11,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,500 円	17,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	56,840 円	1,894,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,900 円	17,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 318,240 円　（　　　　　　 2,014 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9705

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0822 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,346,970 円（　　　　　 8,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,820,409 円
②総費用	318,240 円
③純収益　①－②	1,502,169 円
④建物等に帰属する純収益	1,346,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	155,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	150,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,347,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原緑 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市緑区太井字丁４０７番９	0219005122745-0000
2	相模原市緑区太井字丁４０８番９	0219005122764-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考