別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
相模原緑 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 -18 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　敏   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区二本松３丁目１３５０番１３
｢二本松３－３５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 橋本

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 橋本駅西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理地に中小規模の戸建住宅等が多く見られる住宅地域で、橋本駅圏の高い住宅需要の影響が近隣地域にも
波及し一定の需要が認められ、当面現状の住環境を維持しつつ、地価水準は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、橋本駅圏内西方の徒歩圏外縁部及びバス便利用の住宅地域。需要者の中心は、主に相模原市内に居住の
一次取得者であり、周辺市域からの転入も見られる。ミニ開発や土地分割による戸建住宅の供給が多く、橋本駅圏の堅
調な住宅需要の影響が波及しバス便エリアも一定の需要が認められる。市場での中心となる価格帯は、土地面積１６５
㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建は４，５００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は自己使用目的の取引事例を収集して試算しており、市場の実態を反映し信頼性は高い。一方、共同住宅を想
定した収益価格の試算において、用途地域における容積率の影響を受け、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視す
るため、地価水準に見合う賃料水準が形成されないことから、収益価格は低位に試算され説得性に欠ける。以上より市
場参加者の属性を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原緑（県） -3          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    180,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し物価が上昇するなか、
土地取引件数は安定的に推移し、建築着工戸
数は昨年比で減少。緑区の人口は微減となっ
ている。

地域要因に特段の変動はない。橋本駅圏のバ
ス便利用の住宅地域であるが需要は安定して
いることから、地価は前年と同様に上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
１３Ｄ
-48		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１住居

(70,180)
b １０８１１
０２
-17		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０８１１
０１
-33		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m市道、
中間画地
１住居

(70,188)
d １０８１１
０２
-11		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e １０８１１
０７Ｄ
-28		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,127  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.9]
196,007 		 100
[ 106.2]
184,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
234,199  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
227,761 		 100
[ 112.8]
201,916 
206,000 
c (　           ) 
219,807  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
205,819 		 100
[ 112.4]
183,113 
187,000 
d (　           ) 
198,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
201,163 		 100
[  99.2]
202,785 
207,000 
e (　           ) 
169,093  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
155,661 		 100
[  90.5]
172,001 
175,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



相模原緑 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,613,701 
475,880 
2,137,821 
1,538,190 
599,631 		 （　0.9722）
582,961 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,574,025 円　　　　（　     88,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 Ｗ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   165 ㎡      9.9 m x   16.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプで平均専有面積６２㎡が２戸の木造２階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,644 
102,000 		 1.0  102,000 
1.0  102,000 

 2～ 2		 居宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,678 
104,000 		 1.0  104,000 
1.0  104,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

206,000 		 206,000 
206,000 
⑨年額支払賃料        206,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,472,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,472,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       104,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,511,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           206,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          206,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,613,701 円　　　　（　        15,841 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,678 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,500 円  　　　　     21,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,480 円  　　　        2,616,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,300 円  　　　　     21,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         475,880 円　（　　　　　　         2,884 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,538,190 円  
（　　　　　         9,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,613,701 円      
②総費用 475,880 円      
③純収益　①－② 2,137,821 円      
④建物等に帰属する純収益 1,538,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 599,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 582,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,574,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区二本松三丁目１３５０番１３
 0219000291201-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
相模原緑 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 -18 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区二本松３丁目１３５０番１３
｢二本松３－３５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 橋本

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
５ｍ　市道		 交通

施設		 橋本駅西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 リニア新駅に伴う橋本駅周辺の再開発は進み、利便性・商業性の向上から、駅周辺の住宅需要が高い反面、住宅
の供給が少ないため、駅からやや離れた地域でも、一定の住宅需要は継続している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橋本駅西方のバス圏の住宅地域。主な需要者は市内居住者のほか、橋本駅周辺希望の転入者もみられ、利
便性と住環境を重視する傾向にある。橋本駅周辺の再開発により利便性の向上が期待されるほか、津久井街道沿いは商
業施設が比較的充実しており、一定の住宅需要がある。新築住宅は土地建物で４０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は橋本駅から主にバス圏の住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られた。収
益価格は賃料は高まりつつある一方、建築費高騰の影響により、求めた価格は比準価格と比べ低位となった。典型的需
要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原緑（県） -3          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    180,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は相模原市緑区全体では減少傾向、都市
部と山間部の二極化が進んでいる。金利上昇
の影響が徐々に表れ、建築費高騰により土地
建物価格は上昇。

リニア新駅に伴う橋本駅周辺の再開発に伴い
、住宅需要は高いものの供給が少ないため、
駅からやや離れた地域でも、一定の住宅需要
がある。

方位は東であり、個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
０１Ｄ
-150		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
b １０８１１
０６Ｄ
-3		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０８１１
０７Ｄ
-28		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
d １０８１１
１６Ｄ
-25		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,539  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,267 		 100
[ 100.7]
191,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
178,656  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
186,262 		 100
[ 103.0]
180,837 
184,000 
c (　           ) 
169,093  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
171,227 		 100
[  92.6]
184,910 
189,000 
d (　           ) 
167,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
176,352 		 100
[  95.4]
184,855 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



相模原緑 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,521,459 
477,817 
2,043,642 
1,560,060 
483,582 		 （　0.9722）
470,138 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     11,753,450 円　　　　（　     71,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 Ｗ2 126.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   165 ㎡      9.9 m x   16.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約６３㎡／戸）計２戸、木造２階建の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.00 
100.0 
63.00 
1,558 
98,154 		 1.0  98,154 
1.0  98,154 

 2～ 2		 居宅
63.00 
100.0 
63.00 
1,590 
100,170 		 1.0  100,170 
1.0  100,170 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.00 
100.0 
126.00 

198,324 		 198,324 
198,324 
⑨年額支払賃料        198,324 円　×　12ヶ月　＝　       2,379,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,379,888 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       100,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,422,932 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           198,324 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,324 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          96,623 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,521,459 円　　　　（　        15,282 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,659 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,590 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,000 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,717 円  　　　        2,523,888　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,900 円  　　　　     21,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         477,817 円　（　　　　　　         2,896 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,560,060 円  
（　　　　　         9,455 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,521,459 円      
②総費用 477,817 円      
③純収益　①－② 2,043,642 円      
④建物等に帰属する純収益 1,560,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 483,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 470,138 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,753,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区二本松三丁目１３５０番１３
 0219000291201-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考