令和8年1月15日　提出 相模原緑 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -10 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　桐生　貴夫   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区小渕字坂野上１０８７番１外 ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 山林等の中に一般住 宅が見られる住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 藤野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤野駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少と高齢化が進む山間部の戸建住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。地価水 準は現状横這いだが中長期的には弱含みの展開を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市緑区北西部に位置する藤野地区、相模湖地区、津久井地区等を中心とする住宅地域である。需 要の中心は近隣に地縁的選好性のある市町在住者であり、地縁のない外部からの新規流入は少ない。生活の利便性に劣 り人口減少や高齢化の進行もあり不動産取引が非常に少なく需給バランスは不安定である。市場の中心価格帯は、土地 １２０㎡程度で３００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から比準しており規範性があり実証的な価格である。一方で収 益価格は、賃貸を目的とした共同住宅につき十分な賃貸市場が形成されていなく適用が困難であると判断した。本件評 価では、市場参加者が自用の住宅取得を目的としていることを考慮して、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [171.6] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに持ち直している一方でインフ レが持続し、土地及び建物価格ともに上昇基 調にある。緑区人口は微減、世帯数は微増傾 向にある。 地域要因の変動は特段認められない。 個別的要因の変動は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％