別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
川崎麻生 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 849,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区万福寺１丁目１６番２
｢万福寺１－１６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ3F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が多い商業地
域		 南西12m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北方を走る津久井道（県道世
田谷町田線）を通り相模北部
の物資が江戸へと運ばれた。		 街

路		 １２ｍ　市道 交通

施設		 私鉄小田急小田原線　
新百合ヶ丘駅北西方
100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新百合ヶ丘駅北口広場に斜向かいで対面し、大型商業施設及び麻生区役所にも至近である。北方を走る世田谷町
田線へのアクセスも良好である。当該‘地の利’を有する近隣地域への選好性は維持され得るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    871,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 「新百合ヶ丘」「あざみ野」駅間を小田急バスが運行する。同一需給圏は麻生区、隣接区及びそれら周辺区内等を走る
小田急小田原線、東急田園都市線上等の駅から徒歩圏内の普通商業地域、近隣商業地域等である。需要者の中心は市内
不動産業者等であり、纏まった規模の画地に対しては都心の機関投資家等と思料する。商業地は個別性が強く、剰え店
舗用地等の取引の数は極めて少なく、資料収集範囲を時間的に広げても需要の中心となる価格帯の把握は難しかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域は最寄駅至近に位置す
る‘地の利’を有する。賃貸需要は見込まれ得るが、収益価格はその試算過程で想定要素を内在する。他方、当該‘地
の利’に対しては相対的稀少性が認められる。それ故比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との秤
量的検討を踏まえ、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,030,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[ 99.0]		 100
[133.2]		 [100.0]
100		 849,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の個人消費は一部弱めの動きがみられる
が、直実に回復している。ドラッグストア販
売額は堅調に推移し、スーパー販売額は底堅
く推移している。

大型商業施設や麻生区役所に至近な位置にあ
り、最寄駅のみならず津久井道（県道）への
アクセスも良好である。価格水準は上昇基調
で推移している。

新百合ヶ丘北口広場に至近な位置にあり、南
口ターミナルへの回遊性も良好である。当該
‘地の利’に対する選好性等は今後も維持さ
れると思料する。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０２
０８Ｄ
-33		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m県道、
北西2.5m、
角地
近商

(100,300)
b １０８０２
０５Ｄ
-15		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
c １０８０３
０３
-2

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０８０２
０４
-16		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e １０８０３
０６
-3

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
北5m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
557,061  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.1]
692,649 		 100
[  62.2]
1,113,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,110,000 
b (　           ) 
725,898  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
763,645 		 100
[  92.2]
828,248 
828,000 
c (　           ) 
573,032  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
603,976 		 100
[  65.9]
916,504 
917,000 
d (　           ) 
468,120  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,185 		 100
[  66.2]
738,950 
739,000 
e (　           ) 
595,748  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
609,630 		 100
[  60.9]
1,001,034 
1,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    871,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,068,419 
3,871,160 
14,197,259 
9,548,000 
4,649,259 		 （　0.9578）
4,453,060 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    120,352,973 円　　　　（　    684,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 137.75 ＲＣ3F1B 517.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   300 ％   300 ％   176 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場分析により把握した需給動向等に照らして地下１階及び１階は店舗のフロア貸しを、２階以上は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
104.50 
90.4 
94.50 
3,080 
291,060 		 6.0  1,746,360 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
137.75 
92.7 
127.75 
4,530 
578,708 		 10.0  5,787,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
137.75 
92.7 
127.75 
2,800 
357,700 		 6.0  2,146,200 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
137.75 
92.7 
127.75 
2,800 
357,700 		 6.0  2,146,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
517.75 
92.3 
477.75 

1,585,168 		 11,825,840 
0 
⑨年額支払賃料      1,585,168 円　×　12ヶ月　＝　      19,022,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     477.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,022,016 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,065,233 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,956,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,825,840 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,068,419 円　　　　（　       102,661 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,568 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,530 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 570,660 円  　　　       19,022,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      898,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,871,160 円　（　　　　　　        21,995 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     517.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,548,000 円  
（　　　　　        54,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,068,419 円      
②総費用 3,871,160 円      
③純収益　①－② 14,197,259 円      
④建物等に帰属する純収益 9,548,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,649,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,453,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,301 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,352,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     684,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区万福寺一丁目１６番２
 0212000097771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
川崎麻生 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区万福寺１丁目１６番２
｢万福寺１－１６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(90,300)

1:1.5		 店舗

Ｓ3F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が多い商業地
域		 南西12m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 新百合ヶ丘駅北西方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 行政機関や商業施設が集積する新百合ヶ丘駅に近い商業地域で、地域要因に特段の変更は見受けられない。中心
的な商業地域ではないが、駅至近の立地は選好性を有する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北部の主として駅に近い商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、事業又は投資目的の店舗、事
務所用地を求める事業者又は不動産業者等である。新百合ヶ丘駅周辺には大型商業施設が集積しており、小田急沿線に
広い顧客誘因力を有する。駅南側の中心商業地には繁華性で劣るが希少性は高く、供給は限定的な中、需要は強い。取
引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者間の個別的事情等により開差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣及び周辺地域には投資目的の収益物件も多く、投資採算性を表す収益価格は重視すべきであるが、算定過程に想定
要素を含み、やや流動的な側面がある。また賃料の遅行性等から地価に見合う賃料の収受が困難で、低位に求められた
。市場の実態を反映した比準価格は諸要因を内包しており実証的で、相対的に説得力を有すると判断する。以上から比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,030,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[ 99.0]		 100
[132.0]		 [100.0]
100		 857,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は各種政策の効果等から緩やかに回復し
ている。ただし、海外景気の下振れ、米国の
政策動向、物価上昇、金融市場の変動等に留
意が必要である。

地域要因に特段の変動はない。現況では繁華
性は高くないが、新百合ヶ丘駅至近の立地等
から、商的ポテンシャルは高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０２
０５Ｄ
-15		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
b １０８０２
０５
-8		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19.6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０８０２
０７
-33		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北20m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０８０２
０４
-16		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
725,898  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
789,051 		 100
[  87.0]
906,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
907,000 
b (　           ) 
765,424  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
615,872 		 100
[  70.5]
873,577 
874,000 
c (　           ) 
525,662  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
543,184 		 100
[  61.0]
890,466 
890,000 
d (　           ) 
468,120  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
492,462 		 100
[  78.4]
628,140 
628,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    890,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,618,893 
3,968,562 
14,650,331 
9,856,000 
4,794,331 		 （　0.9578）
4,592,010 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    124,108,378 円　　　　（　    705,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 137.75 ＲＣ3F1B 517.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   300 ％   300 ％   176 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
104.50 
90.4 
94.50 
3,300 
311,850 		 6.0  1,871,100 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
137.75 
92.7 
127.75 
4,600 
587,650 		 10.0  5,876,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
137.75 
92.7 
127.75 
3,000 
383,250 		 6.0  2,299,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
137.75 
92.7 
127.75 
2,800 
357,700 		 6.0  2,146,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
517.75 
92.3 
477.75 

1,640,450 		 12,193,300 
0 
⑨年額支払賃料      1,640,450 円　×　12ヶ月　＝　      19,685,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     477.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,685,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,181,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,504,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,193,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,617 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,618,893 円　　　　（　       105,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 800,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 590,562 円  　　　       19,685,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      898,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,968,562 円　（　　　　　　        22,549 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     517.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,856,000 円  
（　　　　　        56,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,618,893 円      
②総費用 3,968,562 円      
③純収益　①－② 14,650,331 円      
④建物等に帰属する純収益 9,856,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,794,331 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,592,010 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,108,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     705,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区万福寺一丁目１６番２
 0212000097771-0000
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備考