令和8年1月14日　提出 川崎麻生 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -29 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺西１丁目２６２０番３２ ｢王禅寺西１－１９－１１｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ‘王禅寺’という古刹が地名 由来である。その寺名を以て 村名とする旨を地誌が示す。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 私鉄小田急小田原線　 新百合ヶ丘駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域において特段の地域要因の変化・変動は認められないので当面は現状のまま推移すると予測する。国際 紛争の帰趨、物価上昇に伴う実質賃金低下等、将来への不安が価格水準の上昇基調に水を差すものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区東部一帯及び多摩区北西部等にて「新百合ヶ丘」駅等を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の戸 建住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲を広げざるを得ない。）需要 者は都心部等に通勤する（夫婦共働）給与取得者で中規模の建売住宅を冀求する３０～４０歳前半の一次取得者及び会 社経営者等が中心と考える。市場において複合不動産としての新築戸建物件は６千万円前後が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 各試算価格に内在する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内は一般住宅が整然 と建ち並ぶ現況にて案件としては自用目的での取引が中心である。他方、収益物件の取引は少なく、賃貸市場の熟成度 は相対的に低い。以上を鑑み比準価格を標準として収益価格は参酌に留め、半年間及び年間の推移を考量した後、資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    274,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　麻生（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料は麻生区（川崎 市）人口の自然増減率は△０．３７（△０． ２１）％、また社会増減率は０．２３（０． ５９）％と示す。 新百合ヶ丘駅より徒歩圏に位置し、区画整然 とした街並みを形成する。当該住環境に対す る人気は安定的で底堅い。価格水準は上昇基 調を示している。 戸建住宅地として接面方位は南西のため日照 の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好で ある。当該優位性は将来的にも維持されて推 移すると考える。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.4 ％