令和8年1月15日　提出 川崎麻生 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -28 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区細山８丁目５０６番２７ ｢細山８－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 駅からバス便の戸建住宅の建ち並ぶ起伏のある住宅地であり、特段の変動要因は無く、当分の間、現状が維持さ れるものと予測する。地価は、緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市麻生区内の小田急線各駅からバス便の住宅地の圏域である。主たる需要者層は、東京都心 方面に通勤する一次及び二次取得者層である。最寄駅よりバス便であるが、戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地で あり、住宅需要は根強く、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、２千万台半ば、新築建物付で ５千万円台前半と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、駅からバス便の類似の住宅の事例を収集選択し比準を行った。事例は、やや高めに求められたものもある が、適正な範囲で行われた。一方、収益価格については、駅からやや離れた戸建地域にあり、賃貸市場が未成熟であり 、適用を断念した。周辺での土地取引は、収益目的よりは実需目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に 当たっては、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [179.6] [103.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善、各種政策の効果によ り等により景気は緩やかに回復しているが、 米国の関税影響、物価上昇等のリスクに留意 が必要である。 最寄駅からバス便の戸建住宅が整然と建ち並 ぶ起伏のある住宅地であり、特段の変動要因 は認められない。地価は、緩やかな上昇傾向 にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％