令和8年1月15日　提出 川崎麻生 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -23 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺西３丁目２４４４番８１ ｢王禅寺西３－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地であり、特段の変動要因は無く、当面現状が維持されるものと予測 する。徒歩限界エリアではあるが、閑静な住宅地であり、地価は上昇傾向が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市麻生区内の小田急線各駅から徒歩圏内及び徒歩限界圏の住宅地の圏域である。主たる需要 者層は、東京都心方面に通勤する一次及び二次取得者層である。最寄駅より徒歩限界エリアの住宅地であるが、閑静な 住環境であり、需要は根強く、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、５千万円台前半、新築建 物付で７千万円台後半と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新百合ヶ丘駅から徒歩限界エリアの住宅の事例を採用した。事例にはやや高めに求められたものあるが、 試算過程は適正である。一方、収益価格については、駅からやや離れた戸建地域にあり、賃貸市場が未成熟であり、適 用を断念した。周辺の土地取引は、収益目的よりは実需目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっ ては、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    274,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [102.0] 100 [112.8] [102.0] 100 250,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善、各種政策の効果によ り等により景気は緩やかに回復しているが、 米国の関税影響、物価上昇等のリスクに留意 が必要である。 駅から徒歩限界エリアにある閑静な住宅地で あり、特段の変動はない。住環境は良好で、 地価は上昇傾向が認められる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％