令和8年1月15日　提出 川崎麻生 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -17 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区東百合丘１丁目６９８３番１３ ｢東百合丘１－３４－２２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 百合ヶ丘駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、最寄駅まではバス便利用である。特段の変動要因も無く、現状 を維持しながら推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区、周辺市区内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域全般である。中心となる需要者は都内や周辺市区に通 勤、通学するファミリー層、買替層である。最寄駅から距離のあるバス便利用の住宅地域であるが、首都圏、人気のあ る市域に比べ値ごろ感もあり、相応の潜在的需要がある。需要の中心となる価格帯は土地が２０００万円前後、新築戸 建住宅で４０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅から距離のあるバス便利用の区画整然とした住宅地で、アパート等の収益物件はほとんど見られない。 したがって、地価に見合う賃料が形成されず収益性には限界があることから収益還元法の適用は断念し、比準価格が信 頼性の高い価格と判断した。よって、最新の取引事例に基づく比準価格を標準とし、単価と総額との関連が適切である ことを確認し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [102.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復しているが、米国の通 商政策、インフレ等による影響が景気を下押 しするリスクがあることに留意する必要があ る。 最寄駅からはやや距離のあるバス便利用の区 画整然とした住宅地域だが、割安感から潜在 的な需要はある。地域要因に特段の変動は無 い。 個別的要因に変動は無い。南西側道路の標準 的な土地であり、市場競争力は普通程度であ る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％