令和8年1月15日　提出 川崎麻生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -13 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 43,400,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区金程４丁目１１番１７ ｢金程４－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画の整った高台の住宅地域 。 街 路 基準方位・北６ｍ市 道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 駅からバス圏の区画の整った街区に一般住宅のほか空地等が見られる住宅地域であり、当該地域において特段の 変動要因は認められず、当面、現状の住環境を維持し推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区およびその周辺区で小田急小田原線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は、都心、川 崎及び横浜方面に通勤する一次及び二次取得者が中心である。駅からバス便であるが、住環境も概ね良好な高台の住宅 地の需給関係は比較的安定している。土地面積は１２５㎡未満に分割できないため、需要の中心となる価格帯は土地建 物総額で、概ね５０００万円～７０００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場では自用目的の取引が中心である。また、貸家については、低 容積率のため、土地に対する投資効率は低く、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に求められた。よって、市場価 格を反映し、実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討結果、単価と総額との関 連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [103.0] 100 216,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    206,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効 果により回復継続が期待されるが、海外景気 の下振れリスクがあり、地価への影響を注視 する必要がある。 駅からバス便の中規模一般住宅が建ち並ぶ住 環境良好な住宅地域である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％